县城购物中心，开业是前提，经营好才是关键。
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经营购物中心的基本逻辑
做好购物中心的基本逻辑，用四个词八个字来概括就是：地气、商气、人气、财气。
简单阐述一下这四个词的理解。
地气：出处是《素问·阴阳应象大论》， 释义是饮食五谷之气。
商气：是指开设商业设施所具备相关商业要素，消费客群资源、品牌和商家资源、人才资源以及相关的政府和公共资源。
人气：商场开业后能否获取稳定的客流，实现可持续化的经营。人气是一个购物中心可持续经营的保证。
财气：商家入驻商场后，能否获取稳定销售和利润，实现可持续化的经营。建立一个可持续化的供应链关系，对一个购物中心持续发展来说是一个重要资源保障。
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县城购物中心的困局与机会
县城既是广阔市场，却又是沟壑重重。县城购物中心的运营困局，既有先天硬伤问题，更有后天专业不足问题。
县城商业主要问题：
第一、投胎问题：商业起点低、租售理不清、产权分散、开发资金不足、建筑设计硬伤等先天问题，很难靠后天来解决。
第二、会生不会养：商业规划不专业、缺乏专业化人才团队、招商散兵游勇、运营若有若无等运营不专业方面，导致商业很难实现可持续化的经营。
第三、天花板太低：很多商业起步层次偏低，建筑设计、商业规划、品牌招商、营销造势、品质服务等方面，很难超越甚至满足本地化的年轻时尚消费需求。
县城商业机会：
第一、从中国经济发展阶段来说，在城市化大规模接近尾声之后，县域经济发展成为下一个阶段的重点。大型商业下沉到县城迎来历史性大机遇。
第二、政府打造消费中心的需要，是政府提升城市能级、繁华城市、提升影响力的重要举措。
第三、城市消费升级需求。
县城传统商业多以百货商场和户外步行街为主，通过现代化的购物中心打造主题消费场景和引进更多创新业态和标杆性首进品牌，提升县城消费更高层级的需求。
第四、小镇年轻的家庭需求。
作为县城消费主力的小镇青年，具有较先进消费意识和较强的消费能力，多数为大家庭，所以满足小镇青年的家庭消费成为县城购物中心的主要服务目标。
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县城消费者的基本需求
县域人口相对来说比较分散，大致包括人口相对聚集的县城(很多叫城关镇)，另外有很多分布周边的乡镇，人口聚集不高。县城富裕人群数量规模相对偏少，中低等收入群体占比相对较高。周边乡镇客群，有部分具有较高消费能力。
与城市居民相比，县域中青年的消费习惯、消费结构存在着明显差异。目前来说，县域居民基本生存无忧。但从消费结构上来看，县域消费依然以刚需为主，处于马斯洛需求层次中下部，也是基础量最多部分。
两极分化的购买力
县城老百姓基本上分为两大块，一是政府、事业单位等相关编制部门上班的公务人员，二是县城主导产业的老板和就业人员，三是灵活就业部分包括自己当老板的。
依据就业情况，可以看出县城的收入层次分明：
高收入和低收入的消费分化：高收入群体占比较少，中低收入群体占比相对较高。这也基本符合县城金字塔形的收入结构。
刚需和改善需求的消费分化：县城的主力消费，以刚需为主，兼顾部分改善需求，还有部分社交需求。这种消费结构也同步契合马斯洛需求理论。
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县城购物中心的消费业态构成
根据县城人口结构和市场需求，我初步把县城购物中心的消费结构划分为三个层次：
基本刚需的业态
为县城老百姓提供基本刚性需求的业态，如超市、家电、家居、儿童用品等。
改善型消费业态
在刚需基础上，延伸出来的用于生活改善的消费。如男女服装、运动、黄金珠宝、化妆品、杂品集合店、手机数码等。
社交型消费业态
满足精神需求，同时实现社交功能的消费业态。
与大城市购物中心的业态构成的差异：刚需业态和基础性消费需求占比较高，改善型消费业态逐步提高，同时也在引进适应县城的社交型消费业态。家庭消费业态占比较高，小镇青年是县城家庭消费主要推动者。
根据县城年轻人口占比相对较少，时尚类消费比例偏低，不可盲目求新。在疫情大环境之下，消费降级和消费升级同时存在，但更注重性价比。
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如何做好县城购物中心运营？
县城购物中心成功的前提是打造县城消费目的地。必须有几个前置条件，第一核心位置，第二交通便利，第三规模优势，第四专业商业规划和强大品牌阵容，第五可持续化的运营(品牌提升、营销、服务、品质)。具体来说：
第一、看得见，建筑有亮点。项目处于县城核心位置，并且有超大商业展示面。通过个性化建筑设计，项目成为县城地标性建筑，也有机会打造网红商业，可以实现口碑传播，很快成为县城消费聚集地。
靖江印象城，2021年12月31日开业
第二、进得来，交通很便利。外部公共交通、私家车进出、电瓶车进出各类交通的便利到位，增加辐射范围。交通是商业的流量入口，是非常重要的，这是很多县城存在的问题，在前期选址、设计规划等环节没有重视起来，后期改造机会成本就会很高，影响商业的可持续化经营。
第三、停得下，配套很到位。停车场与商业体量需要保持一个正常比例，大致为100平米配置1个停车位。正常10万平米商业停车场配置1000个停车位，基本满足流转需求。同时停车场还设计，新能源汽车充电桩，满足快速增长的新能源汽车的充电服务需求。
尤其是县城商场还得考虑，电瓶车的停放和充电问题。因为电瓶车是县城的主要短途交通工具，数量规模比较大，需要重点考虑。
第四、流得动，动线很流畅。动线设计非常重要，是客流自然流动的关键，也是实现空间租赁租金最大化的前提。包括垂直动线规划和楼层水平动线规划都很重要，人进得来上得去流得动，客流就是商业的黄金血液，流动才能创造消费。
很多商业出现一些问题，比如AB栋问题，负一层超市外租区问题等，都是规划的问题。很多商业做AB栋，但是水平动线规划不好，导致其中一个小体量的出租效果不好，经营不佳。
第五、逛得爽，业态有创新。小镇青年与大城市消费没有明显的代际差。对于大城市购物中心的消费场景和消费业态，也是有见识的。县城购物中心，不能仅仅像大商超一样按照满足消费刚需来做，需要在建筑设计、空间造景和主题空间上去做创新突破，需要结合地方文化和消费需求做业态创新，提升消费互动性和满意度。
更新的消费内容，更多首进品牌，才能够让原先流向大城市的溢出消费回流到县城，才能够将县城的消费力和消费信心留在县城。星巴克也来县城了，喜茶也来县城了，海底捞也来县
