出品/联商专栏
撰文/联商高级顾问团成员潘玉明
2021年1月19日，大丸集团(JFR)更改店铺商装通知，银座六从之前的关闭19家租户门店改为关闭40家店改造重装，占241个商户的比例不低啊。表面原因是因为疫情限制，银座区域客流严重下降，店铺营业难以支撑。但是，仔细推敲，背后还有隐忧，不然也不会有网友在评论区提出批评，有的网友甚至说，还不如原来松坂屋百货。
银座六的前身是大丸集团(JFR)下属的松坂屋百货银座店。经过4年策划重建，2017年4月份重建开业。令人惊奇的是，开业以后的4个月时间内，共有8200多篇介绍文章评论报导，形成了日本国内外新闻和商业行业一个巨大吸客焦点。
这是为什么呢？
关键在于，它是松坂屋百货加入大丸集团(JFR)以后，第一个彻底改造的案例，大丸集团(JFR)社长山本良一延续在大阪梅田店去百货化改造的经验，明确提出，在银座商业核心区绝不能再做传统百货观念，那么他到底想怎么做？这自然引起社会极大兴趣。
其次，大丸集团(JFR)联合了另外三家当地的不动产企业进行综合属地化改造，将单纯商业项目与综合城市改造统一起来，不仅在银座区域，甚至全国不动产界都掀起很大的震动。
大丸集团(JFR)提出的银座六这个名字，就是强调在五感以外突出悟性和直觉的艺术价值，凝聚中高端客群，体现文化和艺术的价值定位，与传统的百货和周边的商业设施有所差异。
改造开业以后，国内外游客纷纷前往参观，除了惊奇以外，购买的客流相对较少，转化率较低，很多客流转向不远处的松屋百货购买，无意间抬升了松屋业绩，最好的时候增长达20%以上，这个意外惊喜，让松屋百货店社长感叹不已。他连忙组织策划跨区域文化和物产特卖会，形成一波销售高峰。
老话说的好，顾客是用脚投票的。从当初开业客流的反应就能够看出来，银座六的经营策划偏重于概念，偏重于艺术化而缺乏实际性价比较好的商品组合，若说有隐忧，这便是隐忧吧。其实，到2018年距离开业不足一年的时候，已经有商户提出退店退租。
所以，与其说是疫情加快了银座六商户退租，不如说是在当初策划产品组合的时候，就没有充分考虑到银座区域基础客流和基础消费需求，单纯强调概念化价值定位，而忽略普通入境游客和当地的消费观念的转变，即相当一部分中层消费群体由原来的高端知名奢侈品消费，向简约化的大众消费转变。
疫情下，银座六商户大量退出的现象也反映了城市核心区商业店铺的聚客价值在快速转变。从2020年全年的经营形势看，大丸集团(JFR)各个店因为都聚集在市中心，导致其业绩收益下降的幅度比其它对标企业更大一些。
疫情不分国界，要深度分析这个带有共性的课题，不仅是银座六需要解决，其它核心商业区的店铺都要面对，包括中国大陆中心城区的店铺 必须引以为戒，加快准备应对措施。
