来源/联商专栏
撰文/王玮
9月16日，受百联资产资控的邀请参加2022百联城市更新投资论坛。我对百联资控专注存量物业的城市更新战略非常赞同。
在国内经历了30年的高速发展期后，旧城改造相对于新区扩建一定是未来城市更新的主旋律，也非常符合双碳环保可持续发展的目标。
但是，我在发言时就业内比较流行的所谓“存量时代的商业地产资产管理”的说法提出了自己不同的看法。
图1：2018年主要发达国家的人均购物中心面积
摘自《商业地产决策理论与战略实践》第82页
这里面有两个误解：
第一，我们目前数据说话就是过量，以国内最前沿的上海购物中心市场为例，人均购物中心面积达到1.0平米，上海以外的过量情况只会更严重。而英法德日这些零售发达国家的数据基本上都在0.40平方米上下，德国只有0.21平方米。
所以，就像医生为病人诊断，你首先要判断准病情，不然的话多说什么都是无效的。再说过量又如何？我们虽然供给过剩，但有效供给依然不足并且始终不足，我们的区域型购物中心（大Mall）的和社区商业的比例严重失衡。但是我们能够因为这些无效供给和经济下行就什么都不做吗？当然不是，商场的优胜劣汰和零售的更新迭代就是一个永恒的主题。该干什么还得干什么！关键你需要专业地去做，关注与市场发展匹配的适当规模和相关组合，通过有效供给所产生的可持续稳定收益不断创造价值。
从这个意义上讲，百联资控的上海北宝兴路的莘荟项目把冷冻仓库改造为社区商业就是一个非常好的典范。如果数据完整，我相信一定可以构建类似我在《商业地产决策理论和战略实践》书中第147页的类似对西田悉尼改造的数据分析。该项目能够获得类REITs项目发行的批准其实已经说明问题。
图2:百联资控位于上海静安北宝兴路的莘荟项目
摘自百联资产控股图片
图3：西田悉尼购物中心改造数据分析
摘自《商业地产决策理论与战略实践》第82页
第二，长期以来国内业界对资产管理的概念比较混淆，以为商业地产建好后开始进入资产管理，把开发作为增量，管理作为存量，甚至美其名曰“商业地产从增量来到存量进入了资管时代”。
殊不知西田资产管理的四大理念中的第一条就是“把开发阶段和营运阶段都作为资产进行管理”。业内将开发和管理分离的误解让人想到了外科医生的寓言故事。说得是一位号称擅长外科的医生用剪刀为被乱箭射中的副将直接减去了暴露在外面的剑杆部分，对于依然留在腿部肌肉内的箭头部分他竟然要求副将再去找内科医生处理。
图4：把开发阶段和营运阶段都作为资产进行管理
摘自《商业地产决策理论与战略实践》第12页
我们之前很多的无效供给也是这种自以为专业的”外科医生“造成的。因为他们没有理解商业地产是资产，住宅地产是生产。商业地产的盈利是持续性通过租金收入和资产增值获益的资产，而住宅地产则是一次性的销售价格减去建造成本而获利的生产。
开发建造伊始根本不会考虑根据人口的市场调查以及规模组合的科学定位，反正造好后交给“内科医生”的资产管理就是。这也正是太多的无效供给的原因所在。正是因为看到了市场上太多的概念混淆甚至误导，这也强烈地激发自己要写好《商业地产决策理论与战略实践》这本书的一种冲动和责任感。
图5：外科医生的寓言
来源：网络图片