来源/Mall星人
撰文/Mall星人 郭歆晔 司马和一
问题背后是另一个问题：存量中小百货商场，如何借助“年轻力化”的改造，实现可持续的“翻红”？
近日，Mall星人的两位好友Mall先生和包姐《第一批网红商业，快撑不下去了》、《初代「网红商业」，真的倒下了吗？》一前一后两篇文章，以上海百联TX淮海、成都REGULAR源野以及发源于长沙的文和友为主要案例，分析了网红商业是否难以为继、非标商业该怎么运营等问题，引发了一波深度讨论。
网红商业、非标商业，均是这两年热门的词眼。仔细看了这两篇文章和众多留言，还有周边朋友的声音，我认为我们还是有些过于局限在“网红”、“非标”的概念里，一定程度上偏离了问题的原点。
就像实体商业在受到电商冲击时，我们忙于追赶所谓互联网思维，而忽略了商业的本质。
以上述三个案例来说，文和友的核心问题其实是“本土的爆款商业为何到了外地会水土不服”，REGULAR源野的代表性问题是“城市更新下商业的‘公园+’模式如何成就真正的生活方式”，而百联TX淮海折射的本质是——存量商场怎么成功借助“年轻力化”的改造，实现可持续的“翻红”。
△去年12月，我到广州时，特地去看了广州文和友，正值中午，但里面只有寥寥几人，甚是落寞。
这三个问题都值得专文评述，因为相比REGULAR源野和文和友，我对TX淮海以及背后的百联股份更为熟悉，30年前我曾在百联前身之一的友谊华侨工作过，且曾居住生活在淮海路桃源坊（当时伊势丹的附近，相隔6个商铺），对淮海路颇有感情，近年也在持续关注百联的发展，所以且先围绕TX淮海所代表的年轻力商业，说说我的看法。
再略略细化一下存量百货的改造难题，至少可以切分为以下三个：
①存量百货可以选择什么样的改造模式；②注入「年轻力」后的商业，该怎么玩；③年轻力商业如何才能实现持续盈利。
01
「带活」是意义
存量中小项目改造成年轻力商业，错了吗？
网红虽“美”，却易逝。近期，“钟薛高售价‘大跳水’，从60元降到2.5元”的新闻，登上热搜榜，令人不胜唏嘘。曾经的网红雪糕，似乎要就此陨落。
除了钟薛高，泡面食堂、Lady M、虎头局等品牌，都经历了类似从一夜爆火到销声匿迹的过程。
网红退潮是迟早的事。值得庆幸的是，去年以来，从网红品牌到网红街区，大家已经开始意识到去网红化的重要性。实体商业需要创新，但不能朝着网红的路子去创新。
话说回来，百联TX淮海是网红商业吗？应该不算，网红往往拥有庞大流量和较高关注度，但反过来，不能把出圈的都当作网红。举个例子，在抖音上走红的小阿七算网红，但人气更高的周杰伦是网红吗？当然，不是。
自2020年出圈以来，百联TX淮海其实是把“年轻力”三个字孵化为了一种共识，让行业内外提到年轻力，就想到了百联TX淮海。如果一定要给百联TX淮海写上一个标签，我想可以说它是“年轻力商业的‘顶流’”。
回溯百联TX淮海的来路，反映出两大命题：
第一个命题，小微型项目何去何从？
面积在3万平方米以下的商场，约占沪上总商业项目数量的八成左右。这些存量小微型商场，或多或少都面临如何升级改造/激活的问题。
据中商数据&Mall星人统计，2024年上海筹开的小微型商业项目约72座，其中存量改造及城市更新类约占三分之二，且主要集中于市区。
第二个命题，中小百货商场该如何转型？
在这些存量小微型商场中，中小型百货是最典型的转型样本。从2010年起，上海的购物中心项目呈现全面崛起的态势，单体的中小百货商场基本不再兴建。
中小百货商场逐年关停并转，上海的百货商厦数量由顶峰期全市大大小小150多座百货商厦下降到不足20座，幸存率仅13%左右（六百、太平洋百货、置地广场、黄金广场等都于2023年陆续停业），传统的模式几乎没有了市场（除最黄金市口的特大型百货以外，如第一八佰伴、一百商业中心、久光百货、新世界城、新世界大丸）。
【TIPS】百货转型已然成为世界性命题。例如，2020年以来，日本三越、高岛屋、阪急阪神、SOGO等百货店巨头相继关闭店铺，去年初日本经营了半个多世纪的两家大型百货店——东急百货店总店和立川高岛屋，同时停业闭店；拥有100多年历史的美国梅西百货，2023年营收和利润双双下降，不得不计划关闭150家“业绩不佳”的门店，谋求转型。
联商网推送过一篇文章，提到国内“七成百货公司营收、净利双降”，需要改造的中小百货，往往出道早，开业时间超过一二十年甚至更长，在建筑、内容等方面的“老旧”程度相对偏高，改造的难度也更高。
不过，这些中小百货很多都地处核心商圈，位置一般不差，但位置好的代价得付出更高的经营成本（包含物业成本、人力成本等）。
我们统计了上海百货商厦更新改造项目典型案例，主要有三种类型，一是改成纯办公或商办联合体；二是改成美食城；三是升级为创新主题商业。
02
「会玩」是内核
从产品到系列产品，怎么赢得年轻人？
网上随便一搜，看到《“年轻力”拯救客流荒，商业体如何正确解锁“生活方式场”》、《盘点全行业15个年轻力主题商场》、《聚焦“年轻力”定义“新潮流”，上海商业的流量密码在这里》……这些标题，就不难肯定一个事实——无论存量，还是增量，「年轻力」都将是商业变革和维新的长期动力。
“年轻人就是会玩”，要做好年轻力商业，也要「会玩」才行。从百联TX淮海以及百联旗下百联ZX创趣场、淮海755等年轻力改造项目身上，我们可以总结出两大要点。
①聚品牌、做活动、搞IP。
首先，将好玩的品牌集中汇聚在到同一个场域内，如百联TX淮海聚焦时尚潮酷品牌、百联ZX创趣场聚焦二次元品牌。
品牌之上，跨界联动，密集地推出击中年轻人情绪的活动。2023年，百联TX淮海开展了包括OK x ENG水原希子上海首次POPUP、万代南梦宫嘉年华、Reebok锐步「早C晚Q俱乐部」阿伦·艾弗森惊喜现身等在内的170+场次活动；今年以来，又推出了cuRiOSITy无所市事市集「爱亦无期」白色情人节特别市集、TX淮海x喜马拉雅 PANEL TALK「女性观点有力量」等具有引爆性的活动。
针对Z时代的特性，淮海755去年也举办了各类主题活动，涵盖多个时段与节日，如「你好，叶小姐」落叶艺术公益展、「龙门派对」新春艺术主题营销活动，通过「商圈+艺术」的玩法，创造出一系列富有情感共鸣的艺术体验，帮助年轻人找到情绪释放与心灵治愈的出口。
②从单体到系列，用不同主题细分年轻力的属性。
如果说年轻力商业是一扇大门，走进去后，必然会看到一条条分叉的小路。
去年Mall星人曾以百联ZX创趣场为主要案例，复盘过百联股份在打造年轻力系列产品上的操盘思维，国内首座聚焦次元文化的商业体——百联ZX创趣场、“潮、酷”的年轻力中心——百联TX淮海、“温暖、年轻、有趣”的新意思中心——淮海755，都是年轻力商业思维下的细分赛道。
今年3月17日以后，你去往淮海路，则会看到围挡中的「LADY淮海」——一个可以在艺术、文化与情感交流中寻得共鸣、实现自我认同与心灵疗愈的集结场。
从「LADY淮海」身上，我们或许会看到存量改造和年轻力商业突围的又一种模样。
这些案例证明，通过精准定位、不断创新和有效的资源整合，年轻力商业能够在存量改造中焕发新的生命力。
03
「善变」是常态
如何持续“造血”形成良性循环？
最后，我们还
