出品/联商网零售研究中心
撰文/陈宁辉
走过了魔幻的2020年，商业地产迈入新希望的2021。
回望过去一年，从年初的被迫停摆到“迎春复苏”，再到下半年的“积极回暖”，商业地产人乘风破浪，再次印证了实体商业的韧劲。而在新开商业项目的供应市场，实实在在的体现了“艰难2020”。
据联商网零售研究中心统计，2020年全国新开业的商业项目数量374个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方)，同比下跌28%。新增商业建筑面积3276.32万方，同比去年减量1116.27万方；平均单体建筑面积8.76万方。剔除35个存量改造物业外，全年全新入市的商业项目仅339个。
总体情况分析
一、近三年开业量新低
从联商网零售研究中心统计的近五年（2016年至2020年）全年开业的商业项目情况上看，无论是开业数量还是体量上，2020年均创下了近三年的新低。
具体数据上看，2020年同比下滑28%，是近五年下跌幅度最大的，从开业数量上也仅比2016年多18个，与2017年至2019年三年全部500个以上开业量相比，差距明显。近五年中，2018年迎来了开业的相对峰值至533个。
导致2020年新开物业大跌的最大因素即受疫情影响严重，按照2020年年初统计的全年计划开业商业项目数据，近900个商业项目将开业，但实际开业率仅四成，也是近年来比较少见的现象，以往基本维持了五成的开业率。当然也不排除日渐饱和的供应市场大背景下，新供应物业谨慎投放的整体市场行情。
二、华东领跑，江苏、广东、浙江“三足鼎立”
从区域上看，经济发达、消费力大的华东地区一如既往的强势，全年以156个开业量领跑七大区域，占比高达约42%，在全国开业量缩减情况下，华东相比去年的247个开业量也稍有逊色。
华南不出意外地以62个开业量紧随华东其后，与以56个开业量的西南占据三甲之位。华中、华北、西北和东北分别开出48个、26个、17个和9个。
具体到各个省市（包括北京、上海、天津、重庆四大直辖市）上看，江苏和广东两大经济强省延续了去年的强势表现，分别以55个和53个开业量占据头两名，浙江虽稍有逊色但也以32个开业量居第三，前三强的格局基本与近几年一致。同样表现不错的还有四川和湖南，开业量均超过了20个。其他开业量在10个以上的还有山东、上海、福建、安徽、江西、湖北、河南、贵州、云南。
三、新一线城市持续活跃
从城市分布情况上看，与2019年一致，2020年依旧是“新一线活跃、下沉市场崛起”的格局，尤其是以新一线活跃度最高现象最明显。
以开业数量≥8个作为标准，统计了全年城市活跃TOP10榜。单个城市上看：成都最为活跃，开业17个问鼎全国开业购物中心数量之冠；上海开业15个位列第二、深圳以13个列第三。杭州、广州、南京、佛山、重庆、长沙、郑州均入榜。其他如武汉、北京、西安、苏州、昆明、贵阳、宁波等城市的开业数量也达到了6个以上。
整体上看，相对一线城市相对饱和与同质化问题，以及三四线城市消费层级相对有限的情况相比，新一线城市近年来经济增速快、人口迁入大、交通更加完善，营商环境优越，活跃程度高。一方面，从TOP10榜看出，10个上榜的城市中，除上海和深圳外，其余均为新一线城市，占比80 %。
另一方面，根据《第一财经周刊》发布的2020年中国城市分级排名榜单（不包含港澳台）进行统计后发现：
15个新一线城市开业总数量高达110个，占总开业数量比约29％，比2019年高出1个百分点；
四大一线城市北上广深均有项目开业，为45个，占总开业数量比约12％，同比下滑6％；
30个二线城市除哈尔滨、台州外均有商业项目开业，数量85个，占总开业数量比约23％，与2019年一致；
三线及以下城市开业大型商业项目134家，占总开业数量比约36％，同比2019年上涨5％。
四、5-10万方规模为主流
从商业规模的分布情况上看，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，占比约35%；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约28%；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约25%； 15万方以上（含15万方）占比约12%。
从体量规模分布情况上看，5-10万方的一站式商业中心是目前常见的模式，这些项目融合了购物、吃喝玩乐等基本购物和消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，往往受到很多开发商青睐。
同时，当下拿地成本越来越高，加上社区商业模式的流行，5万方以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，也被广泛看好。
五、一季度惨淡
从开业时间上看，整体数据分析后得知，几个重要的时间节点依旧是开业高峰期，典型的是年底12月、“金九银十”都是集中放量的时期，很大原因是这几个时间点是重要节假日期，如国庆、元旦。
具体来看，12月最多，达到一年峰值为119个，这比去年还多；整个一季度都比较惨淡，仅4个项目开业，主要受疫情影响，实体商业停摆，为了防疫要求，减少人流聚集，几乎没有项目选择开业，同样的情况还有4月份。进入5月开始，全国大环境向好，商业也逐渐开始放量。全年除了12月，9月是开业量最多的月份，有69个，主要得益于国庆黄金周的助力。
通过从区域及省市分布、企业、体量、开业时间等基本面角度分析2020年供应市场的开业情况后发现，虽然全年开业数量锐减，但仍然有不少亮点，且能管中窥豹，从中总结行业的发展趋势及背后逻辑。
行业现象及未来方向研究
一、头部企业“强者恒强”
强者恒强，越战越勇。虽然新开商业项目数量较2019年大幅度减少，但头部全国性开发企业并没有停下脚步，甚至还在不断加大市场供应。尤其是在今年疫情影响下，真正考验企业的抗风险能力和全面性综合力，头部企业的行业领先地位愈发凸显。
从2020年新开商业项目的企业供应量情况上看，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业。在开业量≥2个的前35家企业中，就合力贡献了205个商业项目，占总开业数量比54%。可见，团队、经验、资金力都比较雄厚的全国性开发企业将越战越勇，未来购物中心还将是它们的天下。
万达依旧保持了每年40座左右的开业速度，2020年开出了45个万达广场，甚至比2019年还多。45个新开项目中，轻资产32个，在完成2020年的开业目标后，全国已开业万达广场数量已经达到368个。同时在2020年万达实现了两个“零”的突破，即深圳首座万达广场的开业和西藏首座万达广场的开业，前者标志着万达完成了对全国四个一线城市的布局，后者标志着万达完成了对全国内陆31个省区市的全面布局。
新城控股以全年33个开业量紧随万达之后，其打造的“吾悦广场”是企业旗舰商业产品，2020年吾悦广场开业32个。在完成了全年的33个商业项目的开业目标后，新城控股也实现了全国在营商业项目100个的“百店时代”。值得一提的是，2020年新城控股的首个项目西安沣西吾悦广场于9月3日开业，仅在3个多月的时间完成了33个项目的开业，体现了公司强大的招商及运营能力。
龙湖商业2020年也保持了高频开业速度，从龙湖南京龙湾天街开始到龙湖重庆礼嘉天街，10个项目的开业也仅用了半年
