岁末已至，疫情打乱了每个人的生活；下半年，部分缺乏长续经营理念的长租企业面临爆雷风险；一时间，大众对长租抱有迟疑态度，甚至是头部企业。坊间时常出现这样的讨论：长租行业会不会沦陷？自如会不会成为下一个雷区？

其实在回答这两个问题之前，看这样一组数据：

自如管理规模是长租行业第二名到第十名总和，目前倒闭的众多家中小企业，或许其间数总和也并不及自如管理规模。此外，自如又再向集中式公寓模式发力，先后推出租住社区——自如里、战略并购贝客青年精品公寓，自如作为长租主体一直表现比较正面，因此对于长租行业远不必如此担忧。

长租又将如何？大约从2018年开始，分散式长租公寓市场才陆续出现爆雷现象，暂不追究行业早期野蛮生长埋下的病根，几乎所有爆雷的企业都有着两个典型特征：一是盲目寻求扩张，导致资金链断裂；二是租金贷比例过高，牵一发而动全身。

站在这两点的基础上，我们再来思考被长租公寓爆雷所波及的自如，是否有会掉入同样陷阱的可能？

01 现阶段“不缺钱”的自如

首先需要关注的是自如的资金链。

3月初贝壳找房冲刺IPO之际，有消息人士称链家旗下的另一家品牌——自如，也拿到了软银通过愿景基金投资的10亿美元。

做一个横向对比的话，蛋壳公寓年初赴美IPO的融资规模不足2亿美元，软银愿意花10亿美元的价格重仓自如，势必对自如的财务状况进行了通盘了解，大概率是基于对自如长期价值的研究做出的决策。同时10亿美元的资本注入，对自如而言绝对是一个好消息，彼时疫情对于长租公寓市场的冲击已经开始发酵，充实的“粮仓”可能是自如顺利挺过寒冬的原因之一。

相关的另一组数据是自如刚刚发布的《2020长租消费新趋势报告》：自如客从注册到签约流程平均为21天，房源出租周期为15天，远低于普租的45天；自如客平均租住时长今年提升到近1整年……

这些数据对于企业经营无疑是颗定心丸。大多数长租公寓的爆雷，根本原因在于房屋的空置率和空置周期过高，最终因为租金收入与支出失衡，导致企业的现金流极限承压。或许自如的高周转率离不开“百亿补贴”计划离不开VR等黑科技的投入，却也最大限度避免了资金链出问题。

当然，还有另外一重隐形的保障。

背靠链家系庞大的房产帝国，自如在资金、流量和技术上并不缺少后盾，即便是最坏的情况下，按照自如当前的市场规模，倘若不是出现数百亿级别的资金漏洞，这个后盾大概率会继续对自如的持续输血。

02 自如的慎重式经营

其次需要思考的是自如的经营策略。

蛋壳公寓董事长沈博阳在2018年接受媒体采访时曾谈及对亏损的态度，认为盈利并非当前最重要的事情，抓住时间窗口做大规模更加重要。

蛋壳公寓深处的分散式长租公寓赛道，商业逻辑在于从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，在进行统一出租。相对单一的商业模式，如果盲目进行高速扩张，早已为日后的爆雷埋下了伏笔。

同时为了吸引年轻租客，越来越多的长租公寓选择与互联网金融合作，创造性的发明了租金贷的玩法：金融公司一次性将租金支付给长租公寓企业，由于期限错配就形成了一个没有有效监管的资金池，一些长租公寓企业为了快速扩张将租金款挪作他用，最后是一幕幕爆雷的惨痛教训。

自如可能是为数不多选择了慎重式经营的企业。

按照自如之前的说法，目前自如的租金贷占比已经不足20%，符合住建部等不超过30%的标准。如果自如给出的数据属实的话，几乎不存在太大的系统性风险，毕竟那些爆雷的长租公寓企业，租金贷占比往往在70%以上。

慎重经营的另一个标志是自如的及时止损。

12月初的时候，自如因为多名房东的维权被推上风口浪尖，起因是自如单方面要求业主解约，并以赔偿业主两个月房租的形式终止合作关系。自如官方给出的解释是：极少数房屋受疫情、商圈变化及城市规划等因素综合影响，呈现委托价格与租赁价格倒挂的趋势，被迫与房东进行适当降低委托租赁价格的协商。

此类事件却无疑向外界传递了一个清晰的信号，即自如正在有序清退不良资产，可能会在一定程度上引发与房东的纠纷，却有利于企业的持久经营。

除了租金贷和不良资产，自如营收的多元化也渐入正轨。比如2020年自如一站全包式精致搬家服务的订单比去年同比增长67.48%，37%的租客每月定时购买一次保洁服务，对外维修项目累计订单同比增长153.94%……与长租公寓的同类企业相比，自如正在逐步告别一条腿走路的模式。

03 住的需求是刚性的

最后需要厘清的是自如们存在的合理性。

一桩接一桩的爆雷事件，让长租公寓的污名化已经是不争的事实，但并不急于全盘否定长租公寓的价值。

几乎每个在一二线城市生活过的年轻人，都有过一番糟心的租房经历，要么被黑中介坑过押金，要么被房东刁难扣过钱，我们是多么渴望建立一个透明、公正的租房平台，一个有品质、有保障的服务平台。

至少在被爆雷潮触目惊心前，自如、蛋壳等玩家都符合这样的标准。 不同于万科泊寓等集中式长租公寓，自如代表的分散式长租公寓似乎更符合年轻人的需求，房子散落在城市的每个角落，租客可以根据出勤时间、交通路线等选择适合自己的房源，平台透明的价格体系和管家的服务，也让租客多了几分安全感。

在风险的机遇同时存在的情况下，考验的其实是玩家们的觉悟。 长租公寓的商业模式并不复杂，但经营的痛点也不少。

一是长租公寓的周转率，直接关系着企业的现金流，就像自如的崛起过程离不开链家遍布城市各地的线下门店，正是这些门店的持续引流保障了自如早期的高周转率。 可惜大多数长租公寓玩家没有这么幸运，被迫选择了“高进低出”的模式，以性价比来吸引租客消化房源，导致自身长期处于亏损状态。

二是长租公寓的服务，平台和租客之间是简单的租赁关系，还是深层次的服务关系，体现在租客对平台信任感的强与弱，也是一些长租公寓品牌在爆发出一两起负