前言
“我曾在17年盘了个店铺，经过苦心经营后销售额一直都不错，结果19年谈续租的时候，老板要求大幅度涨租金，我自然不能接受， 双方谈崩了，我只好另外找地址。后来才知道，有些商铺老板就是故意把租客逼走，靠转让费挣一笔。不过想想我那个老板，疫情前把我逼走了，也算偷鸡不成蚀把米吧。”
在【商业街探案】于2020年3月30日发布了《从万达看实体：门店转租频现，谁又敢接盘？》一文后，一位读者在后台有感而发，回忆他在盘店开餐饮过程里遇到的坑。
而这并不是个例，【商业街探案】在和餐饮老板的沟通中发现，很多餐饮老板都在选址的过程中遇到过相关问题，有的甚至因为选址错误，开店后没活过一个月。
为此，【商业街探案】找到了三位餐饮业的老大哥，三位加起来有将近百年的餐饮经验，他们都认为选址是一家餐馆的生死门：选不上，店开不起来；选错了，后患无穷。
比如一昧追求高流量商铺，却忽视了自己的品类是否适合相应的商圈、被转让者诓骗，没有调查好周围消费者的实际情况，导致投入无回报、被中介忽悠，以高价拿下商铺，最后却因为承担不起房租而败退……
【商业街探案】希望读者可以通过这三位老板的经验之谈，在做餐饮创业选址的过程中少踩坑，少走弯路。
场景一：高投入高回报的地段是否伴随着高风险？
孙梅在上海市黄浦区日月光商场负二楼开了一家米粉店，靠着上海的著名景点田子坊，人流高，租金也高：一个15平米的小店，租金在18年时就到了6万一个月，不过也能盈利。
但孙梅后来被通知商场二楼要装修翻新，租金也会上涨，孙梅不得不考虑退租寻求其他的商铺，找到了两个备选：一个是类似日月光这种高流量、高租金的店铺，一个是租金低的潜力股商铺，在一个刚完成修建的商业广场里，旁边有地铁十四号线在建。
至此，孙梅陷入了两难，她究竟应该选择高流量高租金的商铺？还是在低租金低流量的潜力股商业广场里赌一把？
解惑专家：骨灰级餐饮业前辈王山
从业经历：从20岁开始接触餐饮行业，到现在将近40年的餐饮经验，开过美食城、酒吧、餐饮店，对不同品类餐饮的运营有丰富经验。
核心观点：脱离了餐饮品类、目标消费者定位，谈租金回报、流量、潜力都是没意义的，开餐饮店要从自己的品类成本出发，来选择适合自己的位置，切勿盲目选择高流量，盲目听从潜力股。
1、不同地段适合卖不同品类，选贵的，货不对也不行
你问我高流量高租金的地方一定要入驻吗？答案自然是否定的。餐饮前期投资大，开业回本时间久，甚至要忍受亏损期，所以当餐饮老板，就要有长期战斗的准备。而很多新手老板一入行，就希望快速回本赚钱，所以倾向选择人流高、车水马龙的地方，但这种位置的租金也要往上翻倍走的。
选址有一个很重要的点，就是你要搞清楚你要卖什么？正餐的选址相对而言没有快餐的要求高，可以选择租金低的地方，慢慢经营，但是快餐必须选在高流量的地方，同时翻台率也要高。
比如火车站，赶火车的人很多，而且吃饭快，翻台率高，所以麦当劳、肯德基多半都开在那儿，但这样的地方不是一般小商家进得去的。另外，那个孙梅的米粉店就不太适合开在火车站，因为米粉一般比较热辣，赶火车的人没那么耐心。
总体来说，快餐的特点在于快，满足赶时间的人的需要，对产品的原材料、做菜的品质要求相应不会太高，所以快餐一般卖不了高价，卖不了高价就说明利润微薄，房租高的话，压力也就更大。
像我了解，上海南京东路步行街的小饭馆，一个月租金十几万都是正常的，在这种地方开店，一般要靠跑量，要跑量，价格就不能太高，但这边的小饭馆客单价已经到了30-40元，作为快餐已经算是顶天的价格了，再高客人就去吃正餐了，导致量就跑不起来，那么降低客单价呢？房租在那，也没多少降低的空间，所以这些小饭馆其实在一个不上不下的境地。
对快餐来说，如果非要选高流量、高房租的地方，不要先想着回本挣钱，先想想怎么饿不死。选址之前首先要计算自己的成本，然后估计在自己生意最差的情况下，是否付得起房租，算出是不是生意不好的时候店会被拖死，这一点特别重要。
2、潜力股多半是忽悠股
至于说所谓的潜力股，我有朋友曾经租了一个正在修路的商铺，最后赔得血本无归，这样的事件其实不是个例，而是很多新手老板常踩的坑。
（正在修路的商铺）
比如类似这种描述“一个正在修路的商圈，是属于万达、龙之梦、环球港这样的大商圈底盘”。很多中介在介绍时，都会说因为有大商场牌子在，以后肯定是一个经济中心，只是因为在修路，所以价格便宜，现在趁着价格便宜租下来，等路修好了，就会迎来火爆的生意……这种鬼话我从来不信。
因为即便是现在我去万达闲逛的时候，都知道那里有些店铺动不动就换品牌，这就说明人家生意不好做，那中介凭什么卖给人未来呢？
可持续性发展的地方或许有，但是有没有潜力，是要自己通过多方面考察之后认识的，而不是光他听别人嘴巴说。现在，我给你讲讲怎么看新社区的选址技巧。
首先新社区的周边是什么都没有的，人流量自然也稀少。所以在这样的地方开店，重点在一个‘守’字。就是说这个行业前期哪怕没有人，但是可以守，守到后边可能就会迎来胜利，但你至少要有个5年的规划，说白了，你得有很多钱承担前期的亏损，然后才谈得上具体的选址。
同一个社区的商铺，会因为不同位置的导致经营出现天壤之别。比如有的小区人车分流，有的门出车，有的门出人，靠着出人的门的商铺生意自然要比出车的好；而都是出人的门，也要看哪个门是人们主要通行的门，比如我在的小区，离地铁近的东门是主门，人流非常大，西门的人流就很少。
除了门外，也要看商铺对应的马路，如果是单向走车的路，凉的概率很大。总之你在选店铺的时候一定要多角度考虑，漏了一个环节，可能就完了。当然一般来说要做这个预判很困难，这时候就要想办法搞到这个地方的规划图纸，如果实在搞不到，周边环境也可以帮助你做一些判断，比如某个门对着高架马路，那大概率就是用来出车的。
场景二：转让商铺都说自己是旺铺，如何分辨真假？
张杰在常州有家不错的面馆，一直想进军上海，疫情让他觉得机会来了，专程跑到上海考察商铺，但找到了几家商铺一聊，老板都说自己的商铺很赚钱，只是因为种种客观原因，比如孩子上学需要照顾，不得不回家，所以转让，这让张杰觉得老板们怎么都是一个套路？怎么分辨商铺到底是不是因为经营不好而转让的呢？
解惑专家：励志餐饮老板刘军
从业经历：初中毕业，从服务员干到老板，23岁和朋友开了第一家餐饮店，目前拥有32年餐饮工作经验的他，对一家餐馆的流量有天生的嗅觉。
观点提要：预判餐饮门店的生意好不好做，看的是周围居民的消费能力和消费环境。
1、周边居民的消费状态比老板嘴里的数字更可靠
不论你判断心仪店铺的流量潜力，还是分析将要运营的品类，基础都是分析店铺周围的人。比如说你是想做流动人口的生意？还是想做周边社区常住居民的生意？他们的消费能力如何？能支撑你的毛利做到多少？都是需要考虑的。
了解周边居民消费能力的办法实际上有很多，比如大的原则是可以看楼盘的价格，一般来说贵的楼盘，他的居民必然有钱，对于环境和食材的要求也高。但到实际环境里，还要具体看：
比如入住率，如果入住率高，那么居民居家的多，老年人的比例可能会大一些；如果入住率低，那么未来有可能租客会多，也就是年轻人可能会多一些。
接着就是去楼盘周边好好看看，社区业态到底是什么样子的，比如教育机构、健身房、理发店……如果都是比较高端的商铺，那么就说明消费水平不错。
最后，如果你看上了一家店要盘，最保险的办法还是在门口蹲几天，看看一天有多少人路过，都是什么人进去吃东西。
2、套老板的话，也有技巧可以遵循
有些东西是用眼睛可以看出来的，有些东西是你要用嘴巴问的，跟周围的居民、商家了解真实情况是最好的办法
