开店须知！餐饮经验总结出的选址六个陷阱

选择一个餐饮门店地址有多少套路等着你去踩？可能你需要了解一下情况： 续租要给你涨价，谈崩正好，换人可多赚一笔转让费； 流量高就一定生意好？并不是，商圈不合适赔到你哭都找不到调子； 高投入会有高回报吗？不一定，越好的地段前期投资越高，但回款慢到你崩溃， 诸如此类的情况不计其数，当然你也不用灰心，我们找了几三位餐饮业大神，他们从业年头加起来差不多有一百年了，看这些“老油条们怎么选址，只此一篇，少走弯路： 场景一：高投入高回报的地段是否伴随着高风险？ 孙梅在上海市黄浦区日月光商场负二楼开了一家米粉店，靠着上海的著名景点田子坊，人流高，租金也高：一个15平米的小店，租金在18年时就到了6万一个月，不过也能盈利。 但孙梅后来被通知商场二楼要装修翻新，租金也会上涨，孙梅不得不考虑退租寻求其他的商铺，找到了两个备选：一个是类似日月光这种高流量、高租金的店铺，一个是租金低的潜力股商铺，在一个刚完成修建的商业广场里，旁边有地铁十四号线在建。 至此，孙梅陷入了两难，她究竟应该选择高流量高租金的商铺？还是在低租金低流量的潜力股商业广场里赌一把？ 解惑专家：骨灰级餐饮业前辈王山 从业经历：从20岁开始接触餐饮行业，到现在将近40年的餐饮经验，开过美食城、酒吧、餐饮店，对不同品类餐饮的运营有丰富经验。 核心观点：脱离了餐饮品类、目标消费者定位，谈租金回报、流量、潜力都是没意义的，开餐饮店要从自己的品类成本出发，来选择适合自己的位置，切勿盲目选择高流量，盲目听从潜力股。 1、不同地段适合卖不同品类，选贵的，货不对也不行 你问我高流量高租金的地方一定要入驻吗？答案自然是否定的。餐饮前期投资大，开业回本时间久，甚至要忍受亏损期，所以当餐饮老板，就要有长期战斗的准备。而很多新手老板一入行，就希望快速回本赚钱，所以倾向选择人流高、车水马龙的地方，但这种位置的租金也要往上翻倍走的。 选址有一个很重要的点，就是你要搞清楚你要卖什么？正餐的选址相对而言没有快餐的要求高，可以选择租金低的地方，慢慢经营，但是快餐必须选在高流量的地方，同时翻台率也要高。 比如火车站，赶火车的人很多，而且吃饭快，翻台率高，所以麦当劳、肯德基多半都开在那儿，但这样的地方不是一般小商家进得去的。另外，那个孙梅的米粉店就不太适合开在火车站，因为米粉一般比较热辣，赶火车的人没那么耐心。 总体来说，快餐的特点在于快，满足赶时间的人的需要，对产品的原材料、做菜的品质要求相应不会太高，所以快餐一般卖不了高价，卖不了高价就说明利润微薄，房租高的话，压力也就更大。 像我了解，上海南京东路步行街的小饭馆，一个月租金十几万都是正常的，在这种地方开店，一般要靠跑量，要跑量，价格就不能太高，但这边的小饭馆客单价已经到了30-40元，作为快餐已经算是顶天的价格了，再高客人就去吃正餐了，导致量就跑不起来，那么降低客单价呢？房租在那，也没多少降低的空间，所以这些小饭馆其实在一个不上不下的境地。 对快餐来说，如果非要选高流量、高房租的地方，不要先想着回本挣钱，先想想怎么饿不死。选址之前首先要计算自己的成本，然后估计在自己生意最差的情况下，是否付得起房租，算出是不是生意不好的时候店会被拖死，这一点特别重要。 潜力股多半是忽悠股 至于说所谓的潜力股，我有朋友曾经租了一个正在修路的商铺，最后赔得血本无归，这样的事件其实不是个例，而是很多新手老板常踩的坑。 比如类似这种描述“一个正在修路的商圈，是属于万达、龙之梦、环球港这样的大商圈底盘”。很多中介在介绍时，都会说因为有大商场牌子在，以后肯定是一个经济中心，只是因为在修路，所以价格便宜，现在趁着价格便宜租下来，等路修好了，就会迎来火爆的生意……这种鬼话我从来不信。 因为即便是现在我去万达闲逛的时候，都知道那里有些店铺动不动就换品牌，这就说明人家生意不好做，那中介凭什么卖给人未来呢？ 可持续性发展的地方或许有，但是有没有潜力，是要自己通过多方面考察之后认识的，而不是光他听别人嘴巴说。现在，我给你讲讲怎么看新社区的选址技巧。 首先新社区的周边是什么都没有的，人流量自然也稀少。所以在这样的地方开店，重点在一个‘守’字。就是说这个行业前期哪怕没有人，但是可以守，守到后边可能就会迎来胜利，但你至少要有个5年的规划，说白了，你得有很多钱承担前期的亏损，然后才谈得上具体的选址。 同一个社区的商铺，会因为不同位置的导致经营出现天壤之别。比如有的小区人车分流，有的门出车，有的门出人，靠着出人的门的商铺生意自然要比出车的好；而都是出人的门，也要看哪个门是人们主要通行的门，比如我在的小区，离地铁近的东门是主门，人流非常大，西门的人流就很少。 除了门外，也要看商铺对应的马路，如果是单向走车的路，凉的概率很大。总之你在选店铺的时候一定要多角度考虑，漏了一个环节，可能就完了。当然一般来说要做这个预判很困难，这时候就要想办法搞到这个地方的规划图纸，如果实在搞不到，周边环境也可以帮助你做一些判断，比如某个门对着高架马路，那大概率就是用来出车的。 场景二：转让商铺都说自己是旺铺，如何分辨真假？ 张杰在常州有家不错的面馆，一直想进军上海，疫情让他觉得机会来了，专程跑到上海考察商铺，但找到了几家商铺一聊，老板都说自己的商铺很赚钱，只是因为种种客观原因，比如孩子上学需要照顾，不得不回家，所以转让，这让张杰觉得老板们怎么都是一个套路？怎么分辨商铺到底是不是因为经营不好而转让的呢？ 解惑专家：励志餐饮老板刘军 从业经历：初中毕业，从服务员干到老板，23岁和朋友开了第一家餐饮店，目前拥有32年餐饮工作经验的他，对一家餐馆的流量有天生的嗅觉。 观点提要：预判餐饮门店的生意好不好做，看的是周围居民的消费能力和消费环境。 1、周边居民的消费状态比老板嘴里的数字更可靠 不论你判断心仪店铺的流量潜力，还是分析将要运营的品类，基础都是分析店铺周围的人。比如说你是想做流动人口的生意？还是想做周边社区常住居民的生意？他们的消费能力如何？能支撑你的毛利做到多少？都是需要考虑的。 了解周边居民消费能力的办法实际上有很多，比如大的原则是可以看楼盘的价格，一般来说贵的楼盘，他的居民必然有钱，对于环境和食材的要求也高。但到实际环境里，还要具体看： 比如入住率，如果入住率高，那么居民居家的多，老年人的比例可能会大一些；如果入住率低，那么未来有可能租客会多，也就是年轻人可能会多一些。 接着就是去楼盘周边好好看看，社区业态到底是什么样子的，比如教育机构、健身房、理发店……如果都是比较高端的商铺，那么就说明消费水平不错。 最后，如果你看上了一家店要盘，最保险的办法还是在门口蹲几天，看看一天有多少人路过，都是什么人进去吃东西。 2，套老板的话，也有技巧可以遵循 有些东西是用眼睛可以看出来的，有些东西是你要用嘴巴问的，跟周围的居民、商家了解真实情况是最好的办法。所以你可以去心仪地址附近的小卖铺买点水，乘机和老板或者店员闲聊，比如问想做什么生意，在这附近是不是合适。 当然需要注意的是，问的时候，你的行业绝对跟他不能有任何冲突，能编出来有利于他收入的最好，比如买水的老板会希望附近有个卖盐酥鸡的，你就说想卖咸熟食，然后就跟他聊，有的老板他可能愿意聊，有的不愿意，不愿意就换下一个，千万不要脸皮薄，怕麻烦。 第二个方法更直接，比如你想在某地开店，先找一家店进去，朝着老板直接说，我看上你的店了，我想把你的店给盘下来，追着跟他谈谈价格，看他的态度，是愿意跟你谈，还是不愿意跟你谈，或是特别迫切的和你谈。他如果非常想转这个店的话，说明这边的生意不好做。 场景三：如何识别中介套路？ 王范在上海市长宁区胶州路通过58同城看上了一个商铺，写明房东直租、急租，标价3万一个月。打电话过去问，结果是中介，说原本3万的商铺已经租没了，给他介绍了另外一个商铺，月租5万，王范顿时觉得不靠谱，如何略过中介直接找到房东，并且成功谈价是王范目前最关心的问题。 解惑专家：餐饮世家老板赵明 从业经历：全家人都从事餐饮工作，16岁开始海外学厨， 22岁回国开餐饮店，到如今已经有20年餐饮经验，特别会察言观色。 观点提要：不要找中介！ 1、 不要幻想中介会考虑你的利益。 我不喜欢找中介是有原因的，中介费是一方面，而更重要的一点是，我见过的中介都不会让我和房东见面，至于说我觉得店铺有些贵，