出品/联商网&搜铺网
撰文/王雪
一个城市的商业边界在哪里，相信这是对每一个城市的灵魂拷问。
作为新一线城市的代表，杭州的城市地位已无需赘述。过去很长时间内，杭州的商业市场被本地商业大鳄把持，缺乏竞争，整体活力不足。随着G20峰会、亚运会等国际会议赛事的先后落地，杭州的国际化身份被广泛认可，其商业开发潜力也受到越来越多的大牌开发商青睐，杭州的商业市场也被注入了一股股活水。
在布局一座城市之前，需要对其进行全面的市场调研，清楚这座城市现有的商业格局、行业水准、消费能力等，才能有的放矢。
本期《联商网》聚焦杭州，对杭州存量商业市场进行了一番摸底。首先将此次统计的标准作一个说明：
1、统计范畴包括截至2022年6月20日已开业且商业建筑面积2万方以上的购物中心、百货店、商业街、奥特莱斯等，不含未开业的前述项目，也不含写字楼、专业店、批发市场等；
2、由于各项目商业建面口径不一，有的剔除停车场有的未剔除，故统计仅供参考；
3、数据信息来源于各项目官方资料、媒体公开报道等，如有纰漏，欢迎指正。
据联商网零售研究中心不完全统计，截至2022年6月20日，杭州全市(含10个市辖区、2个县、1个县级市)已开业的大大小小的商业项目超过250个，其中商业建筑面积≥2万方的项目共计191个，商业体量合计超1200万方。
01
主城区商业密度大
商业区域结构性失衡
2021年，杭州区域规划有了全新的优化调整，经过撤销和设立，调整后的区划为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区、临安区、桐庐县、淳安县、建德市，即10个市辖区、2个县、1个县级市。
杭州市国土空间规划空间结构示意图
从杭州各区商业发展现状来看，十大市辖区占据绝对商业供应主力，商业体量2万方以上的项目达181个，合计商业体量超过1140万方。其中由上城、拱墅、西湖、余杭、滨江组成的五大主城区存量商业项目共计104个，占比54.45%，萧山、钱塘、临平、临安、富阳组成的五大副城区商业体量2万方以上的已开业项目数量为77个，占比40.31%，而淳安、桐庐、建德两县一市普遍缺乏大型商业体，符合要求的商业项目数量合计为10个，仅占比5.23%。
新调整后的杭州区划下，五大主城区的面积为1517平方公里，五大副城区、下辖两县一市的面积分别是6483平方公里和8596平方公里(面积数据来源：民政部官方门户网站)，对照与之相应的商业项目数量和体量，可知主城区商业密度远远高于副城区以及周边县市，同时也显现出商业发展的区域结构性失衡。
从商业项目大类来看，商业综合体和购物中心占据绝对主力，多达160个，占比83.77%，百货(12个)、奥特莱斯(7个)、商业街(12个)等项目占比分别是6.28%，3.67%，6.28%。
02
做优存量
核心商圈存量改造升级时代已至
从商圈来看，市中心核心商圈存量市场稳定，商圈内主力商场开业年限超过5年以上，个别甚至超10年以上，如武林商圈的杭州大厦、银泰百货武林总店，钱江新城的杭州万象城等。老牌商场客流一定程度上会被商圈内不断入局的新势力分流，但总体上难以撼动老牌商场的主导地位。这点在上述传统黄金商圈表现得尤为明显。
随着核心商圈土地资源日益稀缺，商业用地被“瓜分”殆尽，区域商业发展的主旋律已从增量转向存量改造升级，各大商场或启动浩大的业态调改，或加速品牌焕新，以应对不断加剧的行业竞争，满足快速变化的消费需求。如武林商圈“店王”杭州大厦从2018年10月开始就启动三年期调改，B座奢侈品阵容全面焕新升级；银泰百货武林总店不断扩充国际高化品牌阵营，巩固其美妆业态优势。
湖滨商圈这边，湖滨银泰in77前后通过8年的时间分期开出A、B、C、D、E五区商业，做到各区各有定位和特色，同时在首店品牌上的招募不遗余力，持续发挥头部商场虹吸效应。工联CC和湖滨88两座老商场相继改头换面，分别于2019年和2021年重装亮相，前者大力发展泛娱乐业态，引入无印良品世界旗舰店、亚洲首家H&M家居及快时尚、英国皇家玩具品牌Hamleys杭州首店等多个国际时尚品牌；后者对空间环境进行大刀阔斧的调改，加大潮流时尚感和体验感，并引进多个重量级首店品牌。
虽然调改后工联CC和湖滨88并没有迎来人气业绩双升的理想局面，但不可否认的一点是，外部环境和消费趋势的变革正驱动着存量商业不断调整以期刷新自己的存在感。
图/工联CC
03
多板块崛起
新项目主战场外延
当下，杭州正从“西湖时代”“钱塘江时代”迈向“大杭州时代”。城市空间骨架不断延展，商业的发展目光自然不能被束缚，需要从更为前瞻的视角进行谋篇布局。从近年来杭州的商业增量市场来看，新项目主战场在加速外延，其中以未来科技城、钱江世纪城(奥体)、大江东等板块的商业发展最为迅速。
未来科技城位于余杭区，北至杭长高速公路，东至杭州绕城高速公路，南至杭徽高速公路，西至南湖，总面积达113平方公里。该板块虽然起步较晚，但发展迅猛，不仅集聚了浙江产业、科创、人才等优势，也顺理成章地发展成为商业价值新高地。近五年来，新增商业体大量入市，从亲橙里、EFC LIVE欧美广场、余杭万达广场到奥克斯广场、美瑭广场、C+西嘉广场，再到即将开业的宝龙广场，在建的万象城、龙湖天街等，未来科技城商业配套越来越齐全，阵容也越来越强大。
杭州城市东扩、拥江发展战略加之亚运会效应孵化下，拥有舒适优美江岸线的钱江世纪城成为总体规划明确的未来杭州市中心之一。该区东临萧山科技城，西接滨江区，北临杭州市政府驻地，南接萧山经济技术开发区，规划面积22.27平方公里。其中奥体板块更被视为杭州的“陆家嘴”，其商业价值在各路巨头的争相抢滩下迎来爆发。
去年9月，板块内唯一大型商业体印力汇德隆杭州奥体印象城正式开业，项目总建筑面积25万㎡，是印力集团联合汇德隆集团在杭州打造的单体体量最大的购物中心，也是印力在杭州的第四座印象城。除此之外，全国最赚钱的百货店王SKP入驻于此，华润集团在亚运村打造浙江省首座万象天地，加上杭州之门、信达中心等高端商业，奥体板块齐刷刷地涌现一批地标商业，大批项目将跻身杭州一线商业梯队。
图/杭州SKP效果图
04
深耕杭州市场
头部开发商加速主导商业围合战
若用一个词语来形容杭州目前的商业发展面貌，“百花齐放”最为贴切。
一边是银泰、解百、众安
