《港湾商业观察》李镭
临近2022年半年的时机，国际国内是如何看待下半年我国房地产市场走势？
下半年房地产行业是否将柳暗花明？还是逐步爬坡？从销售量到房企风险，又将如何演化？
《港湾商业观察》关注到近期惠誉以及其他机构对我国房地产市场下半年前景做了最新预测。
惠誉：下半年行业仍有挑战
6月14日，惠誉评级大中华区房地产评级联席主管郑俊英表示：维持中国房地产开发商“恶化”的行业前景。惠誉认为2022年下半年房企的经营环境仍将充满挑战。
从债券、新房销售以及行业分化，惠誉给出了三大特征：
01
房地产行业今年下半年有大概220亿美元债券到期。这对房企还造成巨大的流动性压力。其它的融资渠道，包括银行贷款，预售资金等也没有明显的起色。
但行业也开始看到一点点曙光。
近日，一些开发商进行了第三方增信的债券发行。惠誉认为这是增加市场信心的第一步，虽然发行金额还是远低于正常时期发行的债券金额，而且发行人都是信用相对安全的房企。
02
政府政策坚定转向有望提振新房销售情绪，但新冠疫情防控措施增加不确定性。
03
惠誉认为房企的信用和业务状况会持续分化，行业已进入剩者为王的时代。
就在惠誉对房地产行业给出新的判断同时，还对三家地产企业进行了评级调整。
6月7日，惠誉将佳源国际控股（02768.HK）的长期外币发行人违约评级自'C'上调至'CC'。惠誉同时将佳源的高级无抵押评级自'C'上调至'CC'，回收率评级仍为'RR4'。
评级上调是基于佳源在6月2日付息宽限期截止日之前支付了一笔债券的利息。惠誉认为，佳源将继续面临流动性挑战，原因是该公司2022年下半年和2023年上半年到期的资本市场债务规模和应付利息金额庞大，而其融资渠道可能仍有限且销售业绩或仍疲弱。
6月8日，惠誉将碧桂园（02007.HK）'BBB-'的长期外币和本币发行人违约评级、高级无抵押评级及其存续债券的评级列入负面评级观察名单。
惠誉认为，将碧桂园列入负面评级观察名单反映了，预期受房地产行业整体疲软影响，碧桂园的合同销售额及销售回款存在不确定性，且以净债务与物业资产净值比率衡量的杠杆率或将攀升。若销售额或回款持续回升，且杠杆率、利润率或财务灵活性未出现恶化，惠誉或将碧桂园评级移出负面评级观察名单。
6月10日，惠誉将合景泰富集团（01813.HK）的长期外币发行人违约评级及高级无抵押评级从'B'下调至'B-' ，回收率评级保持在'RR4'。上述评级仍被置于评级负面观察状态。
评级下调的主要原因是，合景泰富的合同销售额持续下滑导致公司经营现金流和流动性缓冲承压。销售复苏前景不明朗，且房地产市场依旧深陷低迷。
另外，合景泰富的评级维持负面观察状态的原因是，该公司短期内的境外再融资计划存在不确定性。
由此来看，短短数天之内，惠誉无论是对行业，还是对上市房企，对其前景都整体保持隐忧看法。
细细对照佳源国际控股、碧桂园以及合景泰富集团，不难发现，惠誉评级中的核心关键词与逻辑都包含了销售额。
如果销售额无法满足预期，其他链条是否还能稳得住，这是个不需要回答的常识。
标普信评：民营房企的双重考验
行业销售有多承压。克尔瑞数据表明：今年前5个月，百强房企累计实现操盘销售金额2.32万亿元，同比下降52.3%；权益销售额1.71万亿元，同比下降52.9%；全口径销售额2.64万亿元，同比下滑52%。
6月7日，另一家评级机构标普信评表示，民营房企的融资亟待恢复。受到需求疲软的影响，预计房地产开发企业的经营性现金流将会出现显著下滑，整体财务杠杆率将上升。在面对整体需求疲软时