2023年年末的一个晚上，上海复兴公园里的INS新乐园外，突然飘起了漫天雪花。
我花了10秒才意识到，原来是一场仪式感十足的人造雪。
当时，我正在等待进入INS戏剧中心欣赏一场脱口秀演出，豆豆与何广智是当晚最有票房号召力的脱口秀演员，一天演出两次，下一次演出名单每隔15天更换一次。
许多年轻男女慕名而来。
但是，更多的人拥挤在门口，等待排队进入一个叫做KEZEE的LIVEHOUSE音乐厅，这是我的下一个时段的行程，我没有意识到，自己很快就要被一种前所未有的现场氛围所淹没。
制造这一切的人叫做应书岭。
六个月前，他开业了这座只有2万平米的商业综合体，六个月后，它已成为上海2023年最具话题感的消费地标。
它只有37家商户，主力店是一家INS戏剧中心与五家电子音乐酒吧，只有一家不足20个座位的咖啡馆，剩下的是一些餐厅，从人均30元到人均500元不等。
INS新乐园，距离长盛不衰的上海新天地只有几百米之遥，但正在表现出超越者的气质。
新天地更像一个为中年人、企业白领、外地游客提供社交解决方案的场所，但INS新乐园看起来只取悦年轻人，在电子音乐、情绪与氛围的影响下，任何人都有拍照的冲动，这看上去是一座为朋友圈与社交媒体而生的建筑物，或者是一个为年轻人提供极致感知与快乐的线下游戏。
一切都是精准开发的结果，就像开发一款游戏一样。
应书岭更知名的身份是手游研发商，游戏投资人，电子竞技的创始人，他旗下的英雄体育是全球最大电子竞技赛事运营商，王者荣耀、和平精英等一众IP的职业联赛也由他完成。
去年9月，杭州亚运会所有电子竞技项目国际信号的制作，也由英雄体育完成，全部的比赛里，中国队夺得了4金1银。
去年6月，沙特的主权财富基金PIF近3亿美金入股英雄体育，这笔明星交易进一步抬升了应书岭的行业地位。
电竞战略是沙特2030愿景的重要组成部分，沙特将在首都利雅得举行2024电竞世界杯，英雄体育联合主办，这也是后者把中国电竞数字化信号标准变身为全球标准的最好机会。
但是现在，一个抽中了政治与商业大筹码的亿万富豪却选择进入了一个令人诧异的线下零售商业地产。
如果说，游戏行业靠利润与PE而活，那么PE已经不再是地产熟悉的语言，今天的地产全赛道正在变成一个几乎没有PE的行业。
我在2023年的最后一天见到了应书岭。在INS新乐园，两个多小时的交流里，他畅谈并解释了一切。
为什么从一个有毒的行业跳入另一个有毒的行业?
为什么如此自信确定可以成功复制下一个?
为什么要控股每一个商户?
凭什么可以让资源合作方继续掏钱?
如何持续吸引容易被热搜影响的用户?
下一代商业地产的核心命门是什么?
……
应书岭比我想象的更为健谈。他的用词也非常投资人口味，充满了洞察力，而他对于数据的重视，就像他对于内容的态度一样令人印象深刻。
在很多文章里，应书岭都表达了当年以商业地产为题目的毕业论文未获通过的遗憾与倔强。
我能感觉到，他是在为今天通过内容+场景运营而投身地产寻找一个历史的、戏剧性的联系。
但是，坦率而言，反而是他的游戏与电子竞技成功经历，让这个局外人叩门地产的故事更有信服力–这两门生意，无论线上还是线下，最大的公约数就是，把自己未来的生意牢牢地构建在年轻与消费两个关键词上。
希望你能同意，这是一个犀利有料的对话。
我肯定满载而归。
因为除了那些观点，还有一个重要的承诺。
今年8月20日，中国第一个主机版3A开放世界游戏「黑神话-悟空」，将正式发行。作为最大天使投资人，他许诺说：
「你可以拥有超级典藏版本与限量版周边。」
应书岭
以下是对话节选：
杰总：你是游戏投资人，游戏开发商，电子竞技发起人，现在是一个地产大门口的陌生人。你更享受哪一个身份?这几个身份如何切换?
应书岭：创业者，永远保持一个新手的心。
每个企业家都有自己喜欢营销的东西。我喜欢不断地穿透用户的需求，通过眼睛去看，通过嘴巴交流，然后做出一个好产品，被用户喜爱。
其实，我是一个产品经理。
杰总：「产品经理」的说法，已经成为老板们的政治正确了。身家事业做到一定规模后，你们真的还能回去做一个产品经理吗?
应书岭：太怀念产品经理的感觉，从无到有搭建一个东西，我甚至都觉得自己很病态的在追求它。
企业家都是神经病，每个人神经病的方向不一样，有的企业家就爱挣钱，要做的特牛逼，行业第一。但是，我一直享受从0到1的感觉。
感觉自己在拼一个拼图。每做一件新的事情，都有机会和最终理想中的那个样子接近一点。
过去，我在线上提供游戏与电竞。现在，我转到线下提供电子音乐。
杰总：驱动INS新乐园这门生意的动力是什么?
应书岭：线上有很多用户体验，尽管挺爽的，但是还差一点。
我自己也打游戏，我在找大脑底层的那个点。打游戏，只有视觉与听觉，但是很长一段时间，互联网没有办法满足你所有的感官。
过去直播，声音信号给的很少。给多了，线上的观众不满意，说声音太大了，遮盖住了解说的声音。现在，我可以把声音放大，让大家感觉到，哦，现场还有一万多个活人。
我们的竞技相当于NBA直播。有观众，也有竞技演员，但这还不够，我还想把它再闭环。
所以一个带着产品经理的新手开始进入房地产，要补上这一环，做的再完美一点，这就是初心，我想要做一个更完美的东西，用游戏的方式来体验电子竞技与电子音乐。
杰总：中国目前的有些舆论场上，地产与游戏都是有毒的行业，要么绑架中国经济，要么毒害年轻人。总之，有些人将这两个行业的妖魔化程度很高。从一个有毒的行业跳入另一个有毒的行业，你对游戏与地产真实的态度是什么?
应书岭：讲实话，当年做游戏是纯天然的喜欢，我就是一个重度的游戏玩家。到今天为止，我很多游戏都不太敢开，怕沉浸进去。
我不抗拒游戏。
老的一代人，他们做游戏是生活所迫。然后他们只要一赚到钱，就特别想转型，或者说自己不是一个做游戏的人。
我特别不回避，我就是做游戏的人。我们这代人做游戏不丢脸。
以前有朋友开玩笑说，我们公司叫三电集团：电子游戏、电子竞技、电子音乐。
我想把电子音乐做得更极致。
杰总：怎么看房地产?
应书岭：房地产是一个很重要的行业，我觉得电子游戏还没有房地产那么牛逼，那么重要。
但是，如果你把它放在中国芯片半导体行业的发展中去看，游戏是推动互联网、芯片产业的产业引擎之一。
需求端不解决，很多高科技是白造的。
我想做一个下一代年轻人的线上线下打通的新乐园。
2017 年开始构思，2019 年启动，2023年INS新乐园成为全上海最成功的一个商业地产，甚至是2023年商业地产的一缕阳光。当有人鬼哭狼嚎、消费降级时，当有人都觉得商业地产很难做的时候，我们做了一个全新的模型。
这栋楼所有业态，它的体验是贯通的。
过去地产公司把楼盖好，做房东，收房租就行了，但我们所有的店全是自己的，自己控股，一旦失败，一荣俱荣，一损俱损。
杰总：37个商家自营且控股，我很惊讶，地产行业没有这样的玩法。
应书岭：确实很难想象。
四年时间，每一个业态、每个团队都是我们组建的，每一个主理人都是我和团队一起面试的。我看这个行业的人有七八年了，见面就会知道哪些人靠谱不靠谱。
杰总：为什么那样做?
应书岭：如果不绝对控股，一旦理念不一致，就容易失控。
电子音乐这个行业过去的载体是酒吧、夜店，最大的问题是，大多数老板、管理者没读过书，平均学历是小学，完全经验驱动，这是这个行业的现状。
所以有时候，做事情可能没有底线。如果我不绝对控股，当动了其他人利益时，就进行不下去。
我们必须有底线，但如果整个行业都在朝底线的下限去卷，甚至触及红线，如果你只是单一最大股东，没有人听你的，你会被陷入到各种各样的股东纠纷中，一句话，按江湖规矩来，按行业规矩来，你怎么办?
杰总：但是，全自营也不容易做到。
应书岭：万达院线的存在已经是这种模式的极限了。如果就是盖电影院、卖门票，这个生意就相对简单。
但是，我们要把自己放进去，用互联网的数字化工具，把每个运营环节重写一次，让里面少一点灰色，多一点信息对称和透明，这里面当然有很多压力。
杰总：今天，有些人认为房地产是一个比较凶险的生意。你为什么认为自己能干好?入场之前，你听到最多的建议是什么?
应书岭：我不是想改变这个行业，我只是想做一个乐园。
我不认为，我做的是地产行业生意。就像迪士尼永远不会觉得他自己在做地产行业一样，他只是想解决用户的需求。
有哥们对我说，哎，你拿这个楼干嘛呢?你为什么不到徐汇去拿块地盖房子?干住宅的多赚钱。
我不想挣这个钱，我只想做一个乐园。
没有人觉得这件事可以干成。很多人觉得风险太大了。我和Justin(INS新乐园的总裁)很孤独地走到现在。现在个生意口碑不错，用户认可。现在大家说，你还挺有理想的，我们当时错怪你了。
最多就讲这句话。
杰总：孤独的背后，原来是超级自信。
应书岭：我是个连续创业者。
我已经成功了两家企业，我从银行进入了两个陌生的行业，一个是游戏，一个是
