最近各地商铺租金出现下调的迹象。
对餐饮业者而言应是利好，但实际并非如此，许多经营者难以乐观。
仍在营业的店家发现自己成了高租金“钉子户”，周边空置店铺在降价，但旧合同的租金仍然偏高。
与房东协商降租受阻，搬走还要承受押金与违约金，租金钉子户陷入困境。
勤奋经营的餐饮人，成了“租金钉子户”。
在苏州昆山老城区集街，阿沐（化名）的300号咖啡馆运营了13年。最近这位老餐饮人感到前所未有的压力：收入下降，租金却居高不下，经营负担日益沉重。
近两年来，昆山老城区客流下降，空置商铺增多，集街、人民路、亭林路等地的商铺租金也回落。与去年同期相比，部分商铺的租金降幅达到60%至70%。
阿沐的咖啡店位于一栋商业楼三层，面积约280平方，年租金12万元，较周边同类商铺高出约30%。
6月初，阿沐主动联系租赁公司会计，请求把降租诉求转达房东。“周边商铺租金都已下降，我们这边却未降，盼房东按市场行情下调租金。市场回暖后，我愿意同步调整或上调。”
然而一个多月过去，房东始终未回应，协商陷入僵局。
阿沐的遭遇并非个案，许多地区出现类似情况：空铺租金走低，但在租店铺的租金被合同绑定，成为高租金钉子户。
2023年中旬，石头（化名）与朋友在佛山禅城合伙开烤肉店。因客流下降，沿街多家店铺陆续关门，短短半年内周边约10家商铺出现转让或招租的标示。
更让石头担忧的是租金倒挂现象：周边新出租或重新招租的同类商铺年租金多降到9–10万，位置稍偏的甚至不到8万就能租出。
与此相比，他们租用的约100平方米店面，年租金却高达13万元，超市场价三成以上。
“从开业第一天起就背着一个高租金包袱。”为缓解压力，他拿周边的租金数据去找房东，请求按市场下调，但遭拒绝。
石头表示希望租金能更贴近现实，但并非所有房东愿意降低租金。
与此前短期合同相比，那些在市场火热期签订长期租约的商户尤为困难，合同中的“租金逐年递增”成为束缚。
南京的私房烘焙馆老板暮雨（化名）也遇到类似问题。店铺近7年，初签5年，续租时写入“每年租金递增2%”。当时周边租金高涨，条款看起来合理；但去年底起空铺增多，房东降租，暮雨的店却因递增条款成了高租金钉子户。
她与房东谈降租，对方抓住她不愿搬的心态，直接说：“按合同执行，不想租就给你一周时间搬走。”
拯救租金钉子户
在餐饮经营者为高租金发愁时，房东也不再高枕无忧。市场持续洗牌，商铺出租不再像往年那样简单，降租与空置逐渐常态化。
赢商大数据监测显示，2024年全国27城600+样本购物中心的平均空置率创近四年新高，约有10%的购物中心出租率低于80%。
戴德梁行数据显示，2025年上半年杭州购物中心租金与出租率双向走低；重庆市场承压，二季度大型餐饮品牌关店增多，全市租金环比下跌0.41%，空置率上升至10.36%。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，餐饮业在近年被视为零售业态的关键驱动力，正经历显著变化。大餐饮和中餐的利润率持续下滑，开店态度比前几年的谨慎程度高，出现颠覆性变化。
多家知名餐饮品牌正将战略重点从扩张转向提升经营质量。
例如，呷哺集团把2025年定为“产品品质年”，强调“以质取胜”，不再盲目扩张。
2月，喜茶宣布拒绝门店无序扩张，暂停事业合伙申请。
6月，蜜雪冰城宣布自6月11日起优化全国新开门店布局，放缓开店步伐。
此外，海底捞董事会副主席周兆呈也表示，将谨慎掌握加盟速度与节奏，而非一味追求数量。
在大品牌扩张放缓、市场竞争加剧的背景下，业内人士预测若租金不降，下半年将有更多餐饮人关门，租赁需求进一步下降，房东盈利也更具挑战性。
在这种行情下，房东应按市场情况给予“租金钉子户”一定的调整空间，以保住长期客户，实现双方共同发展。
