出品/联商专栏
撰文/熙领商业评论
社区商业相对体量较小，总图布局时如何处理建筑形态和空间尺度？
社区商业的业态布局是否有规律性？
盒子式的社区商业和街区式社区商业在空间流线上的处理有什么区别？
如何控制社区商业的建设成本，达到最佳的成本与效果平衡？
社区商业有哪些新常态及空间趋势？
社区商业项目能否在运营阶段取得成功，与前期建筑设计环节的关系密不可分。基于近几年服务过的大量社区商业建筑与规划案例，我们梳理出了典型的商业空间形态，并从中总结出了社区商业所适用的设计要素，以及成本控制的有效方式。
同时，我们所倡导的社区商业项目的”设计+经营“模式，强调建筑设计需要与市场需求相匹配，项目产品需要与在地文化相融合，以更加开阔的设计视角，为后期成功运营打下基础。
一、 总图布局
疫情常态化的今天，“社区”成为了疫情防控中的“基本单位”，城市居民的生活也越来越依赖社区商业。消费需求的变化，为社区商业带来新机遇。
社区商业的总图布局主要包括三个方面，大家比较熟悉的是“形态布局”以及“空间尺度”，但“运营方式”其实也对总图布局有着重要影响。结合我们做过的丰富案例，我们分别来看一下总图布局中这三个方面的关键点：
1. 形态布局：
不同于我们熟悉的大型商业综合体，社区商业的体量及辐射范围较小，在空间的选择上有更多的适应性。社区消费地域性强、购买交易频次高和消费时段分散的特性决定了，社区商业布局多采用街区式或小体量盒子式的总图布局形式。
在商业价值优势明显的地块，可以集中体量以迷你版mall的形态设置；如果项目具备较好的沿街商业氛围条件，以沿街底商的形式是最有效且直接的布局方式；同时，在实际项目中，通过内街来组织商业形态布局也是十分常见的方式。
2. 空间尺度
社区商业的规模、形态布局与社区消费特征，都会影响社区商业的空间尺度。社区商业丰富而多元的开放状态，户外空间多、通风性较好的消费场景不仅更能给消费者“安全感”，自由的空间形态还能满足娱乐、文化、社交等多样性需求。
相比大型综合体，社区商业在空间尺度上有几个较大的区别：
? 商业室内公区面积较小
? 室外开放空间更多
? 较多应用花车岛铺等多样化的经营方式
3. 运营方式
社区商业的运营并不是在项目建完后后才开始启动，现在越来越多的项目已经开始采用“运营前置”的方式，从项目规划设计阶段就开始思考，项目的规划设计如何更匹配运营需求。
无论是高周转快销售或是持有经营追求长期增值溢价，租售模式在总图阶段便开始影响布局。销售型社区商业跟适合采用单街及街区组合的产品模式，而盒子式因为有更强的聚集度，持有管理成本相较更低，是经营社区商业较合理的总图布局选择。
二、 业态布局
社区商业中心是城市各生活片区基础生活消费的中心，商业业态承担着周边居民生活基础配套的功能，需要满足周边居民高频的日常综合消费需求，也需要满足消费品质升级的需求。
1. 社区商业业态特点
1) 超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；
2) 商业功能是“便民、利民”，为居民提供日常生活需要的商品和服务。
3) 社区商业的零售商业比其它商业项目的配比略低，休闲娱乐类的业态和配套商业（服务类）的业态配比要高很多。
4) 社区商业的消费对象更偏重主妇、儿童及老年人，一般以家庭消费为主。
在我们操盘过的社区商业项目中，我们发现以下三点，是在进行业态布局时需要重点注意的：
案例研究显示，社区商业的业态配置，既有一定的规律性，也有根据项目特征形成的特殊性。居民生活模式，城市文化特征以及商业竞争情况等，都会影响社区商业的业态配置，在进行项目的业态组合配置时，需要考虑多种因素的影响。
社区商业业态的选择，根据不同的体量及定位，一般有不同的配置模式，但最重要的是要与周边居民消费需求有紧密的结合，特别是在小体量社区商业中，一定要有所取舍，不能不顾项目情况求大求全。
社区商业的业态配置一定要考虑差异化与主题性，尤其是在一些竞争较为激烈的区域，适当引入个性化的业态，会增加项目的竞争优势。
2. 社区商业各业态构成规律
? 主力店构成规律
随着体量的增加，主力店的的比例明显上升，超市在各个体量都属于普遍配置，但随着体量的增加，超市的面积也随之增加，从2000平米的生鲜超市，向更大一点的综合超市提升。在项目超过3万平米以后，影院作为常规业态开始出现。
? 次主力店构成规律
次主力店指中大型亲子娱乐，中大型时尚零售，中大型家居零售，中大型家庭餐饮，健身房， KTV等；随着体量增加，次主力店的面积提高
? 餐饮业态构成规律
随着体量增加，餐饮业态面积提升但占比下降；小体量的项目整体定位多为便利与生活性定位，所以餐饮占比相对较高
? 零售业态构成规律
随着体量的增加，零售业态面积及比例均明显提高；零售业态租金相对较高，业态占比上升，有利于提高项目整体收益
? 亲子儿童业态构成规律
随着项目体量的上升，亲子业态的总面积提升，但占比稍有下降
? 休闲娱乐业态构成规律
休闲娱乐业态包括：游艺馆、网吧电玩、会所SPA、其他休闲娱乐；随着体量的增加体量明显增加，但比例变化不大，休闲娱乐业态的面积增加，因为休闲娱乐业态项目整体引流效果明显
? 生活服务业态构成规律
随着项目体量的上升，生活服务类业态的面积有所增加，但占比明显下降
3. 社区商业业态的发展趋势
? 精准化定位，满足客群生活习惯
? 共享空间，提倡24小时经营理念
? 亲子业态，家庭周末活动中心
? 户外运动，提倡健康生活方式
? 艺术文化，提升品质生活
? 社交社区的新场景打造
? 注重商业服务性质与生活功能
? 现代科技赋能，数字化发展
? 商业反哺社区，构建生活生态圈
三、社区商业空间流线
除了在业态上与购物中心有较大差异外，在空间尺度上，社区商业与购物中心较大的不同：购物中心更钟爱于大尺度，而社区商业由于消费群体的不同以及成本的考量，各项尺度都会有所调整。
1. 盒子式社区商业空间流线
（1） 单层面积：
单层面积3000㎡-10000㎡ 之间，低于3000平米很难兼顾得铺率和动线的舒