长宁，新与旧融合、时尚与人文交织的魔力地带。
帕特里克.格迪斯曾在《进化中的城市》中说，城市必须不再像墨迹、油渍那样蔓延，一旦发展，他们要像花儿那样呈星状开放，在金色的光芒间交替着绿叶。
自1949年上海解放以来，因横贯区境的长宁路而正式得名的长宁区，发展至今已有70余年。1988年8月8日，位于长宁区的虹桥26号地块（如今的仙霞路娄山关路路口）以2805万美元成功出让，标志着上海首次试点土地批租，正式拉开了我国土地使用制度变革的序幕。
长宁为了均衡发展，选择向虹桥西进“拓荒”，并集结全区力量全力配合建设好“虹开发”。虹桥开发区的推进迅速促进了长宁天山、仙霞等区域“七通一平”的改善，直接带动了古北新区的规划建设，并在上世纪九十年代发展了虹桥两翼的中山公园和虹桥临空经济园区。它们同“虹开发”组成三大经济团，拉动长宁的商业、住宅、工业、科技和民生全方位发展。
与黄浦、卢湾、静安等更靠近市中心的传统商业区相比，长宁的商业能级长期优于住宅势能。相反，位于西区的长宁和徐汇素以花园洋房和高端住宅集聚区更加闻名全市，如长宁内环内的新华武夷、内中环的古北虹桥、中外环的西郊，很多区域原本都是商铺屈指可数的板块。这些高档国际社区吸引了大量高收入人群和外籍客群，恰恰为长宁当下进一步发展时尚商业提供了独特的基础。
长宁的港资商场数量虽少于徐汇静安，但外资商场却在沪上首屈一指，瑞典英格卡的荟聚、美国铁狮门与日本三菱合资的晶耀虹桥、新加坡凯德的长宁来福士、印尼金光的金虹桥、马来西亚百盛与韩国合作的百盛优客、日本高岛屋等，显示了长宁高度的国际化和多元化。
从商业现状来看，现在的长宁区早已今非昔比。曾经的阡陌农田到租界越界筑路地区的“高端住宅区”已完成华丽转身。
曾经的“兆丰公园（上海第一个公立动物园）”变身中山公园，并于20年前就发展成为上海最早的公园商圈；百年前外国侨民活跃的“哥伦比亚生活圈”现在是上海城市更新的样本典范；还有被称为“上海第一富人区”的古北新区，愚园路、新华路、武夷路等多个历史风貌区（上海最初的高端住宅集聚区）正在以城市更新撬动长宁具有国际影响力的精品城区发展……洋气、国际范儿、多元化无疑是长宁区商业的显性标签。
本文主要采用SWOT分析法，依据大众点评热门指数、星级商场、重奢商场数量、空置率水平等开源数据，从区域、商圈整体人气、明星商场含量、各细分业态热度、销售额指数、首店浓度等维度，对区域自身发展现状、上海整体商业环境中的江湖地位等问题进行尽可能客观的剖析，从而透视长宁区整体以及各大商圈发展的优势、不足、潜力和发展方向。
01
位列四大浦西“精华区”
文化、商业地标如繁星般绽放
长宁地处上海中心城区西部，东连静安区，西与闵行区，东南接徐汇区，北与普陀区以吴淞江为界，拥有中山公园、虹桥古北两大市级商业中心，以及新华路历史文化街区、临空等地区级商业中心。2020-2023年，长宁区GDP从1500多亿增长至2286亿，增速领跑全市，商业发展潜力巨大。
长宁不仅是四大浦西“精华区”之一，是传统意义上自带贵气和神秘气息的“上只角”，也是浦西唯三的横跨内中外三大交通环线的行政区，拥有着非常独特的意义。
截至2024年10月，长宁区商业存量总数25家，商业总体量约137万方，其中超过10万方的大型项目5个，3万方-10万方的中型项目22个，人均商业面积约2平方米/人，全市排名第3，仅次于黄浦区和静安区。
此次对上海九个行政区的16个热门商圈进行了综合性评估，希望能够籍此在城市热力分布的宏观视角下，对长宁区的商业发展做出更加客观和精准的研判。
首先，静安、徐汇、黄浦、长宁四大浦西“精华区”各自TOP10人气商场的大众点评人气均值差距不到1%。
此外，以24年8月数据统计观测的16个商圈中，南京西路以98分的综合得分摘得头筹，南京东路和陆家嘴世纪大道分别以96分和95分取得第二、第三。长宁区的虹桥天山古北、中山公园、临空商圈分别取得90分、85分和65分。
再将目光聚焦至第一名选手，区域内坐落着高达17家商业存量，其中包含上海恒隆广场等5个重奢场，大众点评热门指数在1300以上的高人气头部商场数量为7个。
从商圈的业态发展情况来看，南京西路零售、餐饮的业态热度均达到了9分，文娱艺术为7分的中上游水平，亲子业态热度较低仅有5分，但这也与商圈调性有关。
2024上半年，南京西路引入上海首店数量为58家，首店浓度超标，在16个商圈中遥遥领先。值得关注的是，南京西路有着3家年销售额在20亿元以上的商场，头部项目的整体出租率为95%。
而从交通环线的切分来看，内环内，长宁中山公园商圈不仅在南内环内的龙之梦和来福士跻身前列，长宁龙之梦更是整个内环内的人气第三。内中环间，长宁和徐汇区平分秋色，各有5个商场金榜题名，中外环间，荟聚人气全市第一。
全市年营业额最高的36座头部购物中心中，长宁占3座，中外环间即将开业的上海荟聚凭借超大体量及宜家品牌组合，营业额大概率有望跻身36强之中，长宁将由此成为浦西首个在3大环线均有优质头部商场的区。
随着各类文化地标、商业地标不断如同繁星般绽放，历史底蕴浓厚而又充满时尚活力的长宁，已不再仅仅是上海人心中洋气又神秘的“上只角”居住区，更是商业繁华的区域。
热爱生活的长宁人不仅钟情于美食，还热衷于运动，区内梧桐树荫下的国际品牌自行车门店在全市享有盛誉。北欧范的荟聚，甫一开业阵容里的户外时尚运动品牌浓度和数量就跻身沪上头部购物中心。
各国名优特食品汇聚的精品超市，作为新兴生活观念的试验场，深受长宁人的钟爱。
大众点评上，上海最具人气的头部中型超市榜单上，长宁包揽了全市前三。其中，上海荟聚引入的七鲜超市以1327的高分位列第一，金虹桥的APITA雅品嘉、长宁龙之梦的盒马黑标店也分别以1265和1246的高分名列亚军季军。
02
商圈布局
多元融合 错位发展
当下，商圈已然是一座城市经济、文化、活力的缩影，城市繁荣看商圈成为一则普遍定理。上海的各大商圈，更是展现社会主义国际大都市活力和形象的重要窗口。
为提升重点商圈能级，加快建设国际消费中心城市，上海于今年4月份印发了《上海市商圈能级提升三年行动方案》，这也对长宁区各商圈的高质量发展提出了进一步的要求。
从整体来看，长宁区的商圈布局呈现出多元融合、错位发展的特点。
虹桥古北商圈底蕴深厚，以高端消费和国际化著称，是上海商业发展的起源地，也见证着上海商业30余年的发展变迁。
商圈内轨道交通便捷，地铁2号线、10号线等多条线路在此交汇，同时有延安路高架等多条主干道贯穿，交通网络四通八达。
近年来，虹桥古北商圈通过不断的升级改造和业态调整，进一步提升了其国际化水平和消费体验。
精致型亲子主题购物中心的首席代表——虹桥南丰城、重奢品牌首个商场——尚嘉中心、高岛屋等高端商场的入驻，不仅提升了商圈的整体品质，也吸引了大量国际品牌和高端消费人群。
虹桥天山古北商圈拥有虹桥南丰城、金虹桥商场、高岛屋百货、百盛优客等共10多个存量项目，晶耀虹桥TOD工程将于明年峻工，古北今雨荟、虹桥友谊商城、新虹桥中心等项目正规划焕新改造。
相较于其他商圈高低参差不齐的大众点评星级评分，虹桥天山古北商圈内的10个商业项目的评分均在4.8，整体维持在高度一致的高水平。商圈内商家在服务质量、产品品质等多方面的关注，这种高标准的集体表现，不仅彰显了虹桥天山古北商圈作为高端消费目的地的独特魅力，也反映了商圈内商家之间良好的竞争与合作氛围。
在业态方面，虹桥古北商圈内餐饮业态占比最大，约40%；零售占比紧随其后，超30%。人均500+餐饮达到86家。
值得一提的是，商圈内2014年开业的金虹桥国际中心，至今已历近十年风雨，成为“亿元楼”，2023年项目再次与国金中心、上海恒隆广场一同位列税收百亿楼。
◎中山公园商圈：魔都最早的公园商圈
作为长宁区的传统商圈，中山公园商圈以其独特的地理优势，20年前就汇聚了多条地铁线路，成为上海首个三轨换乘枢纽的交通职能型商圈。
目前中山公园核心区域的商业包括龙之梦、长宁来福士等购物中心，总商业体量近50万方，头部项目整体出租率近90%。
今年春节期间，中山公园商圈的消费额达到1.5亿元，同比增长51%，日均客流量达到8.5万人次，显示出其强大的吸引力和消费潜力。
但随着上海地铁的飞速发展，中山公园已经近20年没有新增地铁线路，道路交通问题日益凸显，限制了中山公园的进一步发展，商圈地位开始受到挑战。
商场的表现也呈现着两极分化的趋势。从大众点评星级上来看，长宁来福士、龙之梦高达4.9、4.8的评分，强者恒强；另一边是兆丰广场、华宁弘基生活重心、玫瑰坊三个项目的评分逐渐失去消费者的青睐。
今年恰逢开业7周年庆，长宁来福士推出全新品牌，带来一系列的新颖业态，为这个时空交汇的独特场所增添年轻潮流的底色。
