前言
农村包围城市
从毛泽东《星星之火，可以燎原》初步确立了农村包围城市的战略思想，是以毛泽东为代表的共产党人在革命实践中逐步摸索出来的具有中国特色的革命发展道路。
农村包围城市这一战略原则起源于中国古代兵书中的避实击虚，对于今天经济建设、经营管理有一定指导意义。一二线城市商业供给量过大、已经过度饱和，进入红海竞争，转战下沉市场走向县城可能是个比较好的市场机会。
县城新使命
县始于春秋时期，秦始皇统一中国时，推行郡县制，是县制正式设置的开端。“郡县治则天下安，县域强则国家富。”
县城如今是中国城镇体系的重要组成部分，在我国县级城市经济长期扮演着一种承上启下的角色，它是城乡人口、社会资源等要素集聚的空间枢纽。
据有关数据显示，全国2800多个县级行政区划单位占据了近900万平方公里的土地，超过全国国土面积的九成，县域人口超过9亿人，占全国总人口约70%。
一、县城发展现状
中国幅员辽阔，县域分布极广。同时因为中国人口和经济二元化结构，中国县域发展东西差异大、南北差异大，深刻理解胡焕庸线，大致可以梳理中国县域经济的发展逻辑。
第一方面，以人口逻辑来区分县城分类
中国有1866个县市区，平均人口为每县50多万人，因此一般把人口规模在40-70万的县成为中等县，真实情况人口规模达到100万以上的县，被称为人口大县。
1、人口超百万的大县
胡焕庸线以南区域，县域经济发达，人口众多。主要有长三角、珠三角为代表经济发达地区，也有京津冀北方地区和成渝经济圈为代表的中西部地区。
这些人口大县，也是经济大县，同时具备人口和产业要素，同样具有可持续的消费市场，为购物中心发展提供较好的基础人口和消费力保障。
2、人口低于30万的小县
根据2020全国普查，中国民政部信息统计，截至2020年底，全国户籍人口不足30万县城364个。主要集中在新疆，甘肃，青海，陕北，山西、内蒙、西藏等西北地区。
因为县域人口较少，县城人口聚集低，县城常驻人口更少，难以支撑大型购物中心消费。多数县城，以小体量的百货和商超为主，解决老百姓的基础消费。
3、人口在50-100万的中等县，这个占比最高
对于人口不多的中等县，多数经济不发达，且城镇化率相对较低，多数城区人口不超20万。对于城区人口不超过10万，建议以商超为主；人口超过15-20万的，可以做些中小型购物中心，体量控制在5-8万方。
第二方面，从供给侧来分析县城商业状况
按照国内商业开发的实际经验，一线城市人均商业面积1平米，二线城市人均商业面积0.75平米，县城人均商业面积0.5平米。
县城商业能不能做？
从宏观角度来说，一方面从需求侧来说，县城的常驻人口和GDP是衡量县城消费能力和市场需求的重要指标；另一方面，现有商业供给水平也决定商业需求。商业供给分两块，一块增量需求，就是需求有缺口；另一方面是存量更新，就是原有供给跟不上消费需求变化。
正常来说一个60万以上人口的中等县，县城常驻人口按20万计算，按人均0.5平米计算，可以容纳10万平米大型商业。也就意味，60万人口中等县城，只能容纳一家大型购物中心，而且可以活得比较滋润；如果有两家大型购物中心，那么大家可能都吃不饱、活不好，导致大量空铺、租金下降、投资回报降低。
二、县城购物中心的定义
购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。换个角度，购物中心是以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。
购物中心，至于我理解，大概有这么几个层次：
第一是消费平台，是为目标消费客群提供商品购买和服务体验，满足人们对美好生活的追求。
第二是供应链平台，商管经营方需要整合优质消费资源和品牌商家进驻线下购物中心，并根据市场变化不断调整品牌组合，强化标杆品牌和首店引进。
第三是个商业交易空间，更是公益化的公共空间。消费者不仅可以来吃喝玩乐购，也可以不做任何消费就能享受到一些基本服务，如空调、休息区、洗手间、停车场、网红打卡点、主题空间体验、户外广场舞等等，甚至还会举办一些公益性文化展览和论坛。
第四是城市的文化中心。购物中心是文化交流的窗口，外部引进各种知名品牌可以通过这个平台落地展示，尤其首店、首进品牌的展示，也包括外部一些文化品牌展示和交流。可以通过这个平台把本地化的优秀文化和商品展示交流出来，也可以将这个平台作为城市文化活动、公益活动的窗口。
县城购物中心有什么特殊之处?
虽为一县之城，与大城市对比，总体人口相对较少，大型基础设施基础相对匮乏，现代化购物中心是提升县城商业时尚化、提升商业竞争力的有力手段，成为各地提升县城形象和县城竞争力、实现政府业绩重要武器。具体来说：
首先，大型购物中心是县城的消费基础设施。
中购联购物中心发展委员会主任郭增利说过，让商业成为社会基础设施。
大型购物中心在县城来说，因为人口的问题，相对于大城市来讲有稀缺性。所以县城都非常重视标杆性大型购物中心的引进，在很多苏北县城都被列入县政府年度工作报告，成为当年招商引资的重要工作。政府通过引进大型购物中心，打造政府工程，实现税收、就业双丰收，为县城打造区域消费中心和升级商圈，推动县城消费、创造高品质生活。
其次，大型购物中心是县城家庭的品质生活场。
大型购物中心，有10-15万基础规模，可以实现从零售、儿童、体验、餐饮、娱乐、文化等多业态的品牌组合，提供更加丰富多样化的消费选择。一方面，通过更好供应链和品牌商家选择，为县城提供更优化的基础消费需求；另一方面，引进更多县城没有的首进品牌，县城消费和大城市没有代际差。
再次，大型购物中心是小镇青年的欢聚娱乐场。
经历三年疫情和线上替代的反复考验，购物中心也在不断自我否定中调整优化，现在走向下沉市场，普遍增加娱乐和体验类服务业态占比，提升线下消费的互动性和消费粘性。尤其对于中小县城，现代化大型商业设施还是比较稀缺，因此小镇青年对此更加期待，希望购物中心能够满足其个人和全家一站式消费和娱乐需求，成为县城的欢聚娱乐场。
三、县城需要什么样的购物中心？
县城迫切希望引进高品质购物中心，从十几年前大城市希望引进购物中心的迫切心情一样，不管是政府还是老百姓。
商业，是一个城市繁华场景的缩影，也是衡量一个城市经济发展的量尺。对标一二线城市的购物中心，与大城市没有代际差的时尚品牌和网红品牌，都是县城政府和老百姓的迫切期盼的。在县城用商业造“城市生活梦”，是县城表达城市繁华最快速最直接的方式。
1、符合县城商圈升级，打造县城繁华商业中心。
但凡有追求的县政府，都是极力发展县城的核心产业的同时，通过“造城”打造繁华都市。在造城运动促进下，促进知名品牌和首进品牌的引进和落地，打造县城自己的特色消费中心，促进县城商业繁华。
2、符合县城消费升级。
不同县城商业处于不同发展阶段，与人口、经济、消费等多要素有关。新进的购物中心，不管是在规模硬件、设计创新、空间体验，还是业态规划、品牌落位、首店引进，需要对原有商业进行替代和升级，给消费者带来更多惊喜，同时也带来县城商业的消费升级。
3、匹配小镇青年的品质消费。
年轻人希望不用去大城市，就可以买到或体验到和大城市一样的品牌。可以去万达影城看一场最新上演大片，可以很方便和闺蜜去喝一杯星巴克，可以去屈臣氏买点化妆品，去李宁安踏的国潮运动馆去体验最新运动科技，可以和朋友去小菜园聚个餐。这些都是身边看得见的消费，不用跑到大城市，也不必憋屈只能逛县城的大超市。
那么县城购物中心具体需符合哪些要求？
1、建筑有特色有亮点，能够成为县城商业地标性，代表县城人的骄傲。
2、有场景有空间，与一二线大城市媲美、没有代差，能够代表县城最高水平的城市级客厅。
3、时尚品牌发布场，时尚消费类标杆品牌和首店品牌落地，能够激发和促进小镇青年的消费。
4、时尚欢乐场，融合多样化娱乐、欢乐、游乐、玩乐，通过场景和互动营销，提升县城的欢乐氛围。
5、家庭亲子娱乐场，成为县城乃至周边乡镇老百姓家庭亲子互动、欢乐互动、娱乐互动的体验场。
总体来说，县城需要一个高