最近听到一个新说法，叫商业地产要全面拥抱元宇宙。听到这个说法时，我正和一个妹子吃饭，没忍住一口啤酒喷出去了。结果是我笑的很尴尬，妹子的目光很幽怨：全喷脸上了。
妹子说这是上次听课一个‘专家’说的。这我信，个别商业地产圈的‘专家’们，专业素养不差于狗仔队。但凡有个新名词，毫不犹豫的就能扑上去！
还真不是夸张，这几年，你去各大商业论坛看看，从O2O、大数据、新零售、元宇宙………每年都有新名词，而神奇的是，很多‘专家’，每年都能在台上面不改色的阐述新理论，而且信誓旦旦的这就是新的趋势。
什么是老司机？这才是老司机，动不动就大弯加漂移，你要跟着他走，转向轴磨秃了都找不到方向。
不过很多新概念，说实话理论并不成熟，实操更谈不上，结果一年就过气了，害的‘专家们’每年都要寻找新热点。
特别这两年受疫情影响，商业地产整体不景气，‘新模式’死的多活的少，以前遇见新东西，还能观望下琢磨下，现在但凡有个像样的，下手慢点就被别人认领了。
这次元宇宙还没火够半年，互联网圈都还在思考和研究，商业地产圈已经有专家拥抱上了！只能说这年头不容易，连当专家都这么卷。
按照百度百科的说法，元宇宙（Metaverse）是利用科技手段进行链接与创造的，与现实世界映射与交互的虚拟世界，具备新型社会体系的数字生活空间。概括来讲，就是一个虚拟化的世界。
那么，什么是商业地产？同样，咱用百度百科的定义，商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。简单的说，就是商业性质的实体建筑，商业地产的发展商，本质是房东的逻辑。
既然你提供的是实体，那么一定人来现场消费才有价值，这是个基本常识。如果人都在家不出门了，实体商业就没有存在的意义了。如果说，电商只是摘了一些实体商业的果实，那么元宇宙就是要刨了实体商业的根。
所以，不明白实体商业人，要全面拥抱元宇宙是个什么心态？难道想转行？猫一直琢磨，老鼠洞的口太小，不好抓。老鼠开会说我们要走出去，拥抱猫的到来！这事儿就挺魔幻的！
从有互联网开始，电子商务与实体商务，就是一对矛盾的存在，这无关对错，而是模式本身就是对立的。在客户与消费总量基本恒定的前提下，那么谁的渠道得到客户更多，另一类必然相应减少。
说‘互联网创造了更多消费’，可能个别业态上有一些，但大部分还是从实体上挖的。否则实体商业也不至于这些年这么焦虑。
就像现在燃油车和新能源车一样，从本质上，就是不可调和的矛盾。当初的汽车与马车也是一样，短期的共存，无法改变如若一方兴起，另一方必然式微的现实。
但是，汽车行业与商业地产，还是有很大不同的！汽车做为功能性产品，无论是采取哪种动力，对于消费者来说，在使用价值与场景上是相同的。但实体商业与互联网商业，在使用诉求与场景上就有很大的不同。
实体商业，强调的是现实体验感。从现在一直到未来的很长时间，人类还是需要实体化的环境来实现社交、娱乐、家庭互动等需求，即使是零售业，实体购物能带来的感觉，也不是网络购物能完全取代的。
这是人性，就像可以在网上看遍千山万水，但对大多数人来说，还是要去实景地旅游的。
那么，当实体商业与互联网商业形成竞争后，应该怎样？应该是通过提供场景、产品与服务的差异化，获得竞争优势。
比如，互联网缺乏实景感觉，那么实体商业就把环境与氛围做的更好，让消费者能在现场获得与网络完全不同的体验。可以在业态与品牌配置上，增加娱乐与互动性更强的商户。
此外，增加需要到现场消费的业态和品牌也是一种方式，就算是面临直接冲击的零售业，也可以通过SKU的选择以及现场的布置，来激发客户的冲动型购买欲望。
日本的零售业在8年前就提出了，‘要把购物场所转变成可以来玩的地方，然后顺便买点东西’。都说百货没落了，但是在疫情前，每到逢年过节，日本的各大百货店里，都挤满了从中国来的客人。因为品牌全，价格便宜，服务好。
海淘被划入电商，可所谓海淘，基本都是从国外的实体店内买好后，再加价通过网络卖给国人。所以很多国外的实体店，增加中文标识，雇佣中文店员，提升服务质量，一到国庆节，促销比国内还厉害，走在大街上你都恍惚，什么时候这里被我军解放了？
国外的实体店，通过电商挤死国内的实体店，而中国的实体店还在考虑怎么拥抱电商，听着跟套娃似的。
当然也有人说，既然互联网冲击这么大，那么实体商业为什么不加入？‘打不过就加入么’，听起来好有道理。但你怎么加入？
这不像是传统车企开发新能源赛道，两手抓两手都要硬。而互联网也罢，元宇宙也罢，和实体商业是完全不同的两个维度。
实体商业可以借鉴互联网的理念，但从什么方面借鉴，一定要搞清楚。
早期很多商业中心做网上商城时，我就非常不看好，第一，实体与网络运营模式，有非常大的区别，大部分实体业主根本就没有互联网思维，不太可能做好线上。
第二，网络商城一定要取得1+1>2的效果，能实现增量。但很多网络商城，实际上是对自己线下客群的分流，这是本末倒置。
简单的说，互联网商业，是依靠流量的，吸引一单就成交一单，网络消费是较为典型的目的性消费。
而商业地产不一样，实体消费，很多时候是衍生消费，就是本来你就准备来卖双袜子，结果转了转，看见有双鞋子不错，接着发现有条裤子很配这双鞋子，逛累了去喝杯咖啡，喝完一看，12点了，得了午饭也在这里吃吧。
经常逛街的人肯定都有个体会，出门前觉得花50块就够了，回来一看花了500！
现在你搞个网上商城，客户直接下单买双袜子送到家，客户很方便，可你很受伤，因为后面的消费都没有了！
此外，绝大多数的商业地产，都是地域性的，消费以核心商圈为主，你就算做活动，一时吸引了一些流量，但活动结束再也不来了，形不成复购。那么这种客户的价值很小。
可能有人会觉得，既然吸引客户来一次，后面会接着来，这个想法很好，但很难实现。
在商业竞争高烈度高同质化的今天，除了一些重奢及特定主题的商业，一般商业跨区域形成忠诚客群的可能性非常小。即使是能够扩大辐射圈，也一定是有限的。
所以商业地产的基础逻辑，一定是要把核心客群吸引到现场消费，而不是建个网络平台让他们都在网上购物。这要是自己的平台，也还算了，好歹积累点会员。
现在还有种玩法，购物中心利用第三方电商机构的平台做网商。这个思路更加清奇。人家的流量是不少，但那是全国性的。你有效商圈内的，该来的本来就会来，你这么一搞反而减少了实景消费。
如果核心圈客户原来就不来，那不是你搞没搞直播的问题，而是产品和运营的问题。何况，实体没人来，你做个网上商城就会有人了？
你长得丑，是单身狗，你做直播就能解决个人问题了？
你拿到的所谓流量，大部分都是短期的低值的，相反，平台通过你得到的流量是有效的高净值的。新时代的活雷锋，说的就是你！
现在很多线上的营销，特别是一些做活动营销以及直播的机构，经常会宣传：通过什么什么样的活动，带动了某商场多少线上成交额！
但有没有人考虑过，这些是增量还是分流？这些消费，如果本来不存在的，是增量，那么当然可以。
可如果没有线上，这些消费70-80%依然会发生，只不过从线下转到了线上。而这70%，本来可能撬动的是三倍四倍的衍生消费。那么这个就不叫营销，叫给自己挖坑！
实体商业，一定要记住几个关键词：
核心商圈，有效客群，复购率。
不要扯什么流量的淡，靠那些来自天南海北，偶尔打折来买几条内裤的客户，支撑不了你的增长。一定要把真正的消费者吸引到现场，并让他们不断把钱花出去。
从过去近10年实体商业与互联网的相爱相杀就可以看出，二者虽然相互影响，但更多是各自强化了自身的优势，并通过不同的模式，来吸引不同的消费。
也逐渐形成了新