英格卡购物中心关于“出售荟聚”的传闻迎来了新进展。
12月12日，隶属于宜家母公司英格卡集团的英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，双方将共同成立一个专项不动产基金，持有无锡、北京和武汉的三座荟聚购物中心。该合作需获得中国相关主管部门的批准后方可正式生效。
在这一合作模式下，英格卡购物中心将继续保有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心。
与此同时，宜家中国将在无锡荟聚内开设一家新门店。无锡商场现有的物业资产也将被改造为全新的荟聚租赁空间。
在此次合作前，市场曾传出英格卡计划打包出售10座荟聚购物中心，接盘方为泰康人寿领投的基金。
如今，传闻得到证实，接盘方已更换为专注于购物中心及商业不动产投资的高和资本。
01
双方合作“各取所需”
公开信息显示，宜家零售和英格卡购物中心同属英格卡集团。
除了通过宜家零售运营商场外，英格卡集团还在中国开展购物中心业务，以“荟聚”品牌进行运营。
自2009年起，英格卡购物中心正式进入中国市场，并迅速获得无锡、北京和武汉的商业地块。经过六年的筹备，无锡和北京荟聚相继开业，武汉项目于2015年也投入运营。
目前，英格卡购物中心在中国共运营10家荟聚，分布于无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥、西安和上海。
无锡、北京和武汉的荟聚都是运营超过10年的成熟项目，已进入稳定盈利期，商业体量分别为15万㎡、21万㎡和17.22万㎡。
无锡荟聚作为首个在中国开设的商业项目，因其便捷的交通和突出的周边产业配套，成为无锡地区最受欢迎的购物中心之一。
业内人士指出，英格卡购物中心在中国市场的表现相对出色。仅在2023财年，英格卡购物中心的8家荟聚总客流量达到8138.5万，同比增长121%，销售额同比增长131%。其中，无锡、北京、武汉和长沙的客流量约占6713.4万，北京荟聚的客流量占比约30%，出租率超过99%。
业内专家认为，荟聚自开业以来形成的良好口碑，凭借“荟聚宝贝”、超大停车场及与连锁品牌的合作，在消费者和品牌商中均获得了良好印象，为后续发展奠定了基础。
双方合作的时机也表明，运营超过十年的商业项目已达到其净营运收入的高峰，出售可最大化资产价值。
从表面上看，这是一次资本层面的合作，但实际上反映了英格卡集团在中国市场的战略调整。数据表明，2024年英格卡集团全球营收同比下降5.5%，净利润同比降幅高达46.5%。
在零售业务承压的同时，英格卡仍在加速扩张。对于英格卡而言，其持有的10个荟聚购物中心主要采用重资产模式，福州、西安和上海等七个项目仍处于初期运营阶段，需要长期投入，而资金回流的时间较长。
先期“出售”无锡、北京和武汉的成熟项目可为其“输血”，迅速回笼资金，以支持新项目开发及业务发展。
在具体合作方式上，英格卡购物中心不是简单的资产出售，而是与高和资本共同成立专项不动产基金。
根据协议，高和资本将担任该基金的管理人，英格卡购物中心为普通合伙人和基石投资者，保留荟聚品牌所有权，并继续负责运营。
高和资本成立于2009年，是中国领先的商业不动产私募股权基金，专注于购物中心及其他商业不动产投资，曾与大悦城控股共同运作过资产盘活案例。
数据显示，险资等长期资本正在成为商业地产大宗交易的主力军，今年上半年，险资在不动产项目中的新增投资金额达到47.47亿元，同比增幅超过6倍，优质商业地产项目提供了稳定的租金和运营收入。
荟聚正是吸引长期资本的机会点，轻资产模式也是其考虑的重要方向之一。
范唯鸣指出，荟聚在品牌认知度、家庭客群吸引力、空间体验设计等方面具有独特优势，具备轻资产输出的基础。“通过试水首批三个荟聚，后续可将其他七个打包出售，同时保留品牌和运营，收获出售资金与运营服务费，是一种理想的设计。”
此番合作对英格卡购物中心而言，转向轻资产运营不仅能激活存量资产，降低新项目运营成本，还能迅速补充现金流，优化财务结构，维持运营主导权，有助于提升运营效率与灵活性。
02
宜家中国有无影响？
尽管英格卡购物中心与宜家零售(含宜家中国)同属英格卡集团，但运营体系独立，此次交易仅涉及物业所有权变更，宜家作为核心租户的地位未受影响。
在操作上，宜家无锡商场现有物业将作为交易的一部分，改造为全新的荟聚租赁空间。这一安排不仅优化了资产结构，还强化了宜家与购物中心的联系。
虽然短期内不受直接影响，但中国市场的快速变化，对宜家中国来说充满了挑战。
自1998年和1999年起，宜家在上海和北京开设了首批商场，为消费者提供家居灵感和北欧生活方式。然而，随着电商发展的迅速，宜家的营收也开始出现下滑。
自2017年以来，宜家面临线上平台的价格优势竞争和原料成本上涨带来的利润压力。数据显示，2019财年宜家中国商场销售额达到157.7亿元，同比增长8.01%，但零售增速自2016财年以来逐年下滑。
在2021和2022财年，原材料价格上涨导致宜家运营成本和销售成本持续上升，直接影响了净利润。
为应对业绩压力，宜家中国正在加速转型。一方面，从“现付自提”模式转型为全渠道零售商，增加线上布局，并于2025年正式入驻京东平台。
另一方面，宜家不断优化线下网络，自2019年起在核心城市试水新业态，尝试“大店+小店”模式，灵活开设小型门店以贴近社区，同时关闭表现不佳的试验性门店。
2022年，宜家中国关闭了2家线下门店。这是宜家进入中国24年来首次闭店。
为应对市场竞争和消费趋势，宜家持续进行价格投资。家居建材行业低迷，降价促销成为普遍策略。
自2023年以来，宜家中国多次宣布降价，积极响应市场变化，推出超过1400款低价产品，累计投资达6.73亿元。
2025年，宜家中国宣布将投资1.6亿元，提供超过150款更低价格的产品，其中70%的投资集中在畅销产品上。
尽管采取了降价策略，宜家中国2024财年营收约111.5亿元，同比下降7.6%，较2019财年的157.7亿元的高点缩水约30%。净利润同比大幅下滑46.5%，母公司英格卡集团将此归因于降价促销导致客单价下滑。
业内人士指出，随着中国消费市场向高质量发展转型，外资企业需更加注重“适配”。品质生活始终是大众的追求。
宜家中国表示，将不断提升运营效率，优化线上线下全渠道生态，以更贴近消费者情感与价值需求的方式寻求突破。
03
外资品牌在华动作频频
英格卡购物中心与高和资本的合作并非个例。最近，多个外资品牌通过将国际经验与本土创新结合，提升经营灵活性。
例如，星巴克中国和汉堡王中国接连将业务的大部分股权出售给本土资本，标志着外资品牌在中国市场进入了以“深度本土化协作”为核心的新发展阶段。
星巴克中国于11月4日宣布与博裕投资达成战略合作，成立合资企业共同运营在中国市场的零售业务。根据协议，博裕将持有合资企业至多60%股权，星巴克保留40%股权，继续作为品牌及知识产权的所有者。
星巴克预计其中国零售业务总价值将超过130亿美元，基于约40亿美元的企业价值，博裕将获得相应权益。
这种合作的形成是因为资本方和品牌方面临不同挑战与机遇，从中找到契合点。
对星巴克中国而言，激烈竞争与增长瓶颈是直接动因，通过引入本土资本伙伴，能够提高决策效率，提升营销策略和数字化运营能力。
相关交易为星巴克中国带来了可观的现金回流，同时保留部分股权和品牌授权费，继续分享未来的市场增长收益。
从资方角度来看，中国是全球最具吸引力的消费市场，投资成熟品牌如星巴克、汉堡王可以获得稳定的增长机会，而本土资本机构能帮助国际品牌提升运营效率，实现投资回报。
英格卡购物中心与高和资本的合作也是中国不动产证券化市场发展的缩影。成熟商业地产项目的现金流稳定，符合房地产投资信托基金的底层资产要求。
未来，如果英格卡购物中心能将更多成熟项目通过类似方式进行资本化运作，将形成“开发-运营-资本化”的闭环循环。
这种模式不仅能保持品牌控制和运营专业性，还能优化资产结构，释放资金用于新的发展。
总之，英格卡购物中心的转型尝试，不仅关乎其在中国的发展，还为中国商业地产行业探索“重资产持有与专业运营分离”的模式提供了重要参考。其成功与否，将验证品牌与运营能力在存量时代的独立价值及变现路径。
